王笑梅:成都建国际购物天堂需文商旅融合和人性化

成都锦江区,是从城市建立之初延续至今的核心区域之一,伴随城市的发展仍然不断焕发活力的同时,也让世界各地的游客向往。近期,世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)在这里面向全国首次发布了《2016年中国重点城市国际购物天堂核心区发展指数报告》,报告选取的一线城市4个重点城区、二线城市8个重点城区中,成都锦江区商业的发展基础和市场表现位列前三。

借此发布会的机会,腾讯房产成都站与世邦魏理仕战略顾问部中国区执行董事王笑梅女士进行了一次交流,王笑梅凭借自身15年海内外房地产从业经验,以及对城市综合体的市场研判、价值预估、产品研发和招商运营等的理解,为我们勾勒出成都锦江区未来逐步成为国际购物天堂核心区的发展路径。

王笑梅:成都建国际购物天堂需文商旅融合和人性化

腾讯房产成都站:成都锦江区核心商圈的形成历史悠久,地理位置又处于城市中心,对于将锦江区作为成都国际购物天堂核心区来打造,你有什么具体建议?

王笑梅:锦江区最具代表性的春盐商圈是城市级商圈,所面向的消费人群更复合,跨界、快闪店、小众品牌等新业态在此具备发展的土壤并引导成都的消费潮流。此外,文商旅的互动融合并打造本地特色吸引力,对国际购物天堂核心区建设而言非常重要。

成都的历史文化对国际游客具备吸引力,因此国际购物天堂核心区的建设需要结合成都的特色优势向外来游客提供成都原汁原味的时尚。例如太古里,从业态到环境再到氛围,体现了国际化元素与成都地域文化的结合,通过类似项目的打造,有助于吸引国外游客来此购买中国自己的商品。

王笑梅:成都建国际购物天堂需文商旅融合和人性化

(成都远洋太古里)

不仅是太古里,国际购物天堂的打造首先需要完成一定数量的示范项目,但不只是用推平重来的方式新建项目,也可借助改造提升让原有项目达到国际购物天堂的标准,这些标准可参考CBRE发布的指数。例如,多语言服务、绿色购物、特殊人群服务、VIP贵宾服务、顾客优先服务等,此类人性化的细节都是打造国际购物天堂的重要方面。当标准体系建立之后,主要的商业载体会据此标准进行完善,甚至向更高的标准提升,届时消费者就能切身看到、感受到锦江区成为国际购物天堂核心区。

此外,CBRE还协助政府、开发商、运营商等相关主体,将一些前瞻性的理念付诸实践,包括LEED绿色认证标准、WELL健康认证标准,未来CBRE也将和国际机构合作完善推动智慧城市标准的实践,以应用于智慧商业、智慧街区等。当国际化的标准出现以后,会引导很多城市去尝试新的规范要求,打造新的示范街区或特色街道。

腾讯房产成都站:现在像太古里、IFS里已不乏一些“新面孔”,其中不少是品牌的西南首店甚至国内首店,这究竟是成都的城市吸引力还是个别商业项目本身的成功?

王笑梅:两方面的因素都有。就城市吸引力而言,成都在西南区域乃至全国都属于消费领先的城市,参考单店坪效、人均消费等指标,成都在西南区域内是首选城市。在确定进入成都这个城市后,品牌商家才考虑具体开发商的运营能力、项目的市场定位、环境打造等因素,这些因素影响了商家后期经营的信心,一般规律是强者愈强,项目越优秀,商家越想进入。

腾讯房产成都站:伴随太古里、IFS这样的新兴购物中心出现,春盐商圈的一些老牌购物中心明显受到“冷落”,那么新的商业出现到底是增加了商圈的吸引力,还是对原有客源的被动分流?

王笑梅:很多城市都存在相同的疑问,对这个疑问的解答需要参考辐射人数这一最基础的指标,假设渗透率、消费能力保持不变,辐射人数没有增加的情况下新开一家购物中心,是会产生分流的作用,这是经济学基本原理中的供求关系。此外,当优质的新业态、新供应出现时,会引导新的需求。总体来说,以人决定的需求为主,以供应反向创造的需求为辅。

从这点来看,一方面随着成都城市发展,外来人口不断注入,随着国际购物天堂建设的推进,旅游人口逐年增长,就锦江区春盐商圈而言,区域内商业载体的辐射人数在增长;另一方面以太古里为例,之前春盐商圈内没有此类低密的商业街区形态和新进成都的品牌,所以太古里创造了额外的需求。

腾讯房产成都站:随着成都的城市发展,常住人口在向外侧的新兴区域流动扩散,而旅游人口更青睐向城市传统中心聚集,这样的人口流动会带给城市商业怎样的变化?

王笑梅:人口流动给城市商业带来的变化,其中一个最普遍的现象是快时尚零售店选址布局的变化。过去快时尚零售店一般选择在市中心布局,现在社区商业也有,在这种情况下,市中心的快时尚零售店必然有所调整,避免和社区店重复。所以现在最难的不是招商,最难的是业态的组合。市中心原有的业态中,如果在社区商业中存在就会被替换掉,新业态只有通过巧妙的组合以及在运营中不断的调整优化,商业才会一直保有活力。

腾讯房产成都站:近年来成都地铁交通的建设速度很快,不少商业空间和地铁站点产生了联系,春熙商圈就是其中一个典型代表,但这种衔接多数都不够“自然”,对此你有什么建议?

王笑梅:归根结底这是一个经营模式的问题。一般来说地下空间都在轨道交通、政府部门的管理之下,如果能够以PPP模式(Public—Private—Partnership,即公共政府部门与民营企业合作的模式)合作,引入民营资本将会有助于地铁商业的开发。

一般的经营公司输出轻资产赚取租差,不太关心业态组合所呈现的效果,这就需要政府部门来驱动这个地下空间的打造,在经营模式中掌握一定的话语权,比如在与经营公司签订的合同中对业态以及后期呈现效果做一定的考核,这样将有助于改善经营状况。

CBRE也能够协助规划一个优质的地下商业开发,包括商业环境的打造、合理的动线组织和业态的组合设置等。

腾讯房产成都站:在目前能称得上国际购物天堂的一些商业区中,有哪些好的经验可以借鉴?

王笑梅:从国际经验来看,无论是巴黎或东京等城市的商业区,有不同的特色也有作为国际购物消费目的地的共同特征。首先是本地特色品牌的自主创新发展,本土时尚品牌与国际奢侈品牌汇聚形成有特色吸引力的多元供给。

比如,近两年在国内比较受欢迎的出国旅游目的地日本和韩国,即使日韩商场里的很多品牌国内消费者并不熟悉,但依然不影响游客的购物热情;反观国内商场,品牌重复度非常高,主要以国内外的连锁品牌为主,因为缺乏品牌创新使得国内购物中心失去特色。

此外,商业与文化、旅游的充分融合构建复合吸引力,商业主干道和特色街区等多元形态共同营造的特色商业空间形成标志性的商业区,特别是多语言服务在内的国际化人性化服务,都是可以借鉴的经验。

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标签: 建国际购物

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