天府新区年价格涨幅49% 成都新房比二手房平均贵2成

成都的房价在经历了去年的一波上涨之后,已经让不少购房客户将目光转向价格相对便宜的二手房市场。根据房观察指数统计,成都各热点板块二手房的房价竟比同区域的新房房价平均便宜了23.24%。

根据中成房业的数据显示,从2016年1月至2017年1月,大成都范围内的住宅价格上涨了9.6%,达7726元/㎡,而存量减少了480万方,下降约17.29%。

此外,房价涨幅较大两个区域为天府新区和青羊区,分别上涨了49%和47.1%,平均单价为11630元/㎡及14784元/㎡。而作为一直滞涨的金牛区,全年房价仅上涨了2.6%,存量也只是出现了小幅的下降。

具体数据详见下图:

天府新区年价格涨幅49% 成都新房比二手房平均贵2成

天府新区年价格涨幅49% 成都新房比二手房平均贵2成

在房价快速上涨的2016年,不少板块的二手房价的表现却相对稳定。因此,二手房与新房的价格差异也成为区域内房价是否虚高,是否具备涨价潜力的一个参考。

为了还原真实的房地产市场,房观察指数分析了包括天府新区在内的七大城区,54个热点板块的新房及二手房数据,发现新房与二手房的价差因区域的不同,有着明显的差异,这也从侧面反映出成都楼市的不均匀发展。

锦江区:

中港CCpark拉高区域新房价格

新老物业价差超8成

锦江区的新房主要集中在攀成钢区域,区域房价已经超过20000元/㎡,其区域内老旧小区的价格也随之上涨,但因不少小区年限已久,因此二手房价稳定在13000元/㎡左右,新老物业价差约为50%。除了攀成钢,东客站板块也与攀成钢的情况类似,目前均价在12000元/㎡,但区域的二手房却相对便宜,仅为8200元左右。

中港CCpark临近静居寺板块,周边多以老旧小区为主,9350元的均价比中港CCpark的17500元便宜了近87.1%。除此之外,附近的如川师、琉璃厂等板块目前都暂无新项目推出。

天府新区年价格涨幅49% 成都新房比二手房平均贵2成

成华区:

区域各版块价差稳定

建设路新老物业基本持平

成华区目前新老物业价差相对稳定,李家沱、万象城、东郊记忆、理工大学等热门板块的新老价差都处于20%-30%上下。除了较为冷门的建设路、万年场和龙潭寺价格新老物业几乎持平外,成华区整体的房价及分布都较为均匀。

天府新区年价格涨幅49% 成都新房比二手房平均贵2成

金牛区:

价差两级分化严重

一品天下新老物业价差102.63%

虽然金牛区全年的房价涨幅仅2.6%,但这仅是平均水平,在少数特定的区域,其房价涨幅并不算小。热点区域新房价格快速上涨,也让该区域的新老物业价格出现超过100%的差异,如龙湖在一品天下的高端精装项目紫宸,均价在18000元左右,而该区域内的二手房价仅不到9000元。

由此看来,除了有特定高端项目入市的一品天下外,驷马桥、蜀汉路、外金沙等区域的新老价格差异均较少,区域市场稳定。

天府新区年价格涨幅49% 成都新房比二手房平均贵2成

青羊区:

新房数据较少 以存量房为主

二手房价超14000元/㎡

青羊区是典型的以二手房为主的市场,在调查的8个热点板块中,仅有外光华、万家湾与金沙板块有新项目推出,其余如府南新区、西南财大等片区均是以二手房为主。

青羊区一直以教育、医疗等配套完善而备受购房者关注,区域价值是青羊区的内在价值点。也正是由于这个原因,青羊区的二手房市场相较于其他区域需求更为旺盛,且三个有新增项目区域的价差均处于正常区间范围内。

天府新区年价格涨幅49% 成都新房比二手房平均贵2成

武侯区:

新老物业价差仅15.65%

区域市场稳定

武侯区是7个城区新老物业差距最小的一个区域,新老物业价差仅为15.65%。如红牌楼、双楠、外双楠等热点板块,其新老价差均维持在20%-30%左右。

值得注意的是簇桥板块,其二手房价反而高于新房房价,该板块未来的房价值得期待。

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高新区:

中和、新会展价格差异较大

大源二手房价已接近新房

高新区的新会展板块与中和板块是去年房地产行情中的典型板块。新会展目前新房均价已经达到22000元/㎡,但板块内的二手房还处于13000元/㎡的水平,这意味着将近70%的价格差。

反观中和板块则是传统的老旧板块,城市面貌有待提高,但去年的几次土拍后,中和的楼面地价已经上升到了区域内二手房的房价水平。在北大资源、中德、朗基等多家房企的深耕下,区域的房价已经超过了不少主城区的项目,其均价超过了14500元/㎡。

天府新区年价格涨幅49% 成都新房比二手房平均贵2成

天府新区:

九里晴川(楼盘详情 图库 网友点评)促广都二手房价上涨

麓山逐渐降低购房门槛

广都板块是天府新区房价涨幅最大的板块之一,也是天府新区中新老价差最大的区域。根据房观察指数分析认为,该区域新房价格的提升主要来自于龙湖九里晴川(楼盘详情 图库 网友点评)的热销。

另一个值得注意的板块是麓山,麓山目前二手房主要以高端改善型产品为主,均价在17000元以上。但从目前麓山的新房市场我们发现,板块内的项目已经从高端改善逐步演变出更多的普通改善产品,其价格门槛也已经降低至13000元左右。

天府新区年价格涨幅49% 成都新房比二手房平均贵2成

房观察指数分析认为,在存量充足的区域,其二手房的房价代表着区域内真实的房地产需求。若新房价格大幅超过二手房价,则需要警惕房价虚高的风险,如新会展板块,中和板块,东客站板块等。若二手房价略低于新房价格,则表明区域市场稳定,房价不会有下跌风险,本次调查中大部分板块属于这种状态。而二手房市场高于或与新房持平,则表明区域房地产需求旺盛,房价有进一步上升空间,如麓山板块、簇桥板块等。

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