帮帮答疑:等额本息还款竟然隐藏着优惠月供的秘密

转眼即将到达3月,各楼盘也陆续放出开新盘的消息,各售楼部的人气也逐渐高涨了起来,然而大多人买房都是要贷款,关于贷款的一些问题仗仗已经解答整理在下面了,另外仗仗突生兴趣,研究了下等额本息还款月供的公式,没想到却让我发现了一个小优惠!

帮帮答疑:等额本息还款竟然隐藏着优惠月供的秘密

商贷一般是一个多月下来,公积金一般近2个月了,然后组合贷一般2个月到3个月。

为了让大家了解下等额本息还款月供是怎么算的,下面仗仗为大家讲解下这个公式的推导(其实是不想让仗仗的回答太少而显得尴尬,因个人兴趣而选择阅读吧,咳咳):

等额本息:设贷款数A,月利率为B,每月还款数为X,还款n个月,那么:

第一个月欠银行:A

第二个月欠银行:A(1+B)-X //实际上贷款是从这个月开始还的,这个式子代表:贷款总额加上贷款总额乘以月利率(这月利息)再减交了的月供。

第三个月欠银行:[A(1+B)-X](1+B)-X //以上一个月欠银行当作一个新的贷款总额再进行一遍上面说的算法,然后下面依次重复

第四月:上面那式子*(1+B)-X = A(1+B)^3-X[1+(1+B)+(1+B)^2]

第五月(直接说算出来的结果):A(1+B)^4-X[1+(1+B)+(1+B)^2+(1+B)^3] //大家应该看出来了,此式子的第二项大括号里面的式子为一个等比数列,公比为1+B,设为q!

根据规律,第n+1个月: A(1+B)^n-X[1+q+q^2+q^3+......+q^(n-1)] //因为第一个月没还,所以一般要还到规定贷款月数的后一月!

重点来了!!

里面那个等比数列有n项,不过是从第0项到n-1项共n项,即q^0+q+q^2+q^3+......+q^(n-1),然而等比数列就和公式(想要了解的自行百度)是从第一项到第n项的共n项,即q+q^2+q^3+......+q^(n-1)+q^n,因为q = 1+B,其中B为月利率,一般百分之零点几,那么q的值接近于1,所以q^n在一定幂数内接近于1,所以将原式的q^0换成q^n,最后根据等比数列求和公式算出来就为我们目前采用的[(1+B)^n - 1]/B!

如果不更换的话,根据等比数列就和可以算出原式的值为前n-1项和再加q^0,仗仗算出为[(1+B)^(n-1)-1+B]/B!

由于贷款月数还完了,那么第n+1个月中的那个式子的值该为0,然后分别代入最后算出月供X = AB(1+B)^n/[(1+B)^n - 1],X = AB(1+B)^n/[ (1+B)^(n-1) - 1+B ],大家可以看出两式分子一样,对于分母我们可以两者进行一个减法(利用n项式展开公式),可以得出一个结论:(1+B)^n - 1 > (1+B)^(n-1)-1+B,这就是说不进行更换的话,我们交的月供就会多一点,虽不知这是银行故意利民还是怎么样,但我们确实是受到了优惠!

仗仗再给大家一个提醒,看房算月供时还是有必要自己拿计算机(手机里计算机调成科学计算机即可)按照这个公式算一哈,谨防让别人给你计算时他故意少算点以骗你买房,等签了合同后即使发现也晚了!

帮帮答疑:等额本息还款竟然隐藏着优惠月供的秘密

肯定可以提取啊,不过要等贷款满一年后才能提取,使用商贷也是一样的!你想想,贷款之后依然要缴存公积金,要是不能再提取,那不是白白的送钱吗!!

说到公积金,仗仗再给大伙说说公积金贷款规定:

一、贷款年限最高30年,法定贷款年龄男性不超过65周岁,女性不超过60周岁;

二、贷款金额为:公积金缴存余额*20倍*贷款系数,贷款系数规定如下:

1、连续正常缴存时间小于12个月,系数为0.5;

2、连续正常缴存时间在12个月到24个月之间,系数为0.9;

3、连续正常缴存时间在24个月以上,系数为1。

无论是帮帮的回答还是蛋蛋的回答都会是:没得,就那么歧视二手房吗,二房也是房啊,人不能区别对待,房子亦然~

对于公积金贷款来说,二手房虽说利率没有折扣,但还是有一些限制:

1、楼龄不能超过20年,产权要为70年住宅;

2、有独立的厨卫,水电气三通;

3、买卖双方不能是直系亲属!

首套房买二手房的话,楼龄10年以下首付3成,10年以上首付4成(仗仗脑壳愚笨,想不清楚为什么10年以上就要多付一成首付)。再对于公积金利率,贷款年限小于5年按2.75%来,贷款年限大于5年按3.25%来。

对于商贷来说,二手房贷款没得限制,但贷款是银行跟中介公司谈,不会直面客户,等于是将中介视为一个担保,然后中介人员良心的话会根据银行的政策情况来给你申请一个最低的利率折扣,仗仗给工商银行打过电话,他们二手房贷款利率折扣最低9.5折!!

帮帮答疑:等额本息还款竟然隐藏着优惠月供的秘密

这个答案是肯定的,谁都想一手全部抓住你,而不是你两头都占,所以商贷部分利率要上浮10%-15%,至于具体上浮多少,那就要看你征信情况了,并且放款速度会更慢。

这个组合贷一般是公积金贷款额度不够才选择的,虽然这种方式能省不少利息,但办理流程麻烦,既要走公积金贷款流程又要走商贷贷款流程,并且许多开发商也不支持组合贷,因为放款慢是开发商不想遇见的事!

第一个:你想我们现在签合同都是各自持一份,贷款合同也是一样的,只不过一般都是一个多月才给你打电话叫你去取,不同银行情况不同,耐心等着就是,不会不给你的!

第二个:既然你合同签的时候是写明的8.5折,那你就不用担心会变了,要变那就是银行违约了!!现在利率折扣是根据个人征信情况和各个银行自身情况来定的,大多8.6折至9.0折。

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