原来房子备案了也不是你的 还得办理这项登记

成都房帮帮2017-03-14 08:45
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以前,我以为世界上最难的问题是“先有鸡还是先有蛋”

现在,我发现世界上最难的问题是“先备案还是先放款”

最近,皮皮收到网友发来的两个问题:

问题一:

我们在龙潭寺买了套房子,签了合同付了首付办了贷款,但是我们楼盘好多买了很久都没有备案的,去年10月、11月买的很多都没有备案,我也没有收到银行放款的消息。问ss后买的都备案了,我的咋还没备案呢!解释说备案看运气,也是要把人气死。

问题二:

去年底我们在城南某楼盘交首付按揭买了一套房子,合同该签的已经签了,但我们的购房合同开发商一直没有拿去房管局做备案,本该16年12月就交房了,但现在也没有拿到房子。催了开发商无数次了,他们一直还在拖,也不说什么时候解决,这该怎么办?求帮助,万分感谢!

由上面的情况,我们大致可以get到3个问题:

1、 买了房为嘛一直不备案?

2、开发商应该在什么时间内备案?

3、交房和备案有没有必然的联系?

在解释这3个问题之前,我首先应该要弄清楚两个问题。

备案究竟是个什么鬼?为啥需要办理备案登记?

买房人常挂在嘴边的“备案”两个字,实际上是《商品房买卖合同》的备案登记。

它不是房屋所有权设立、变更登记(简单说就是办理不动产登记),这种备案登记的性质更偏向行政监管措施,不会产生物权的公示及变动的效力。

换句话说:合同备案不会让在开发商名下的房子变成你的。

备案了也不能保证房子是我的,那岂不是没必要多花时间纠结这个问题咯?

肤浅!我就知道以你的脑回路看不到太深层次的问题。

皮皮就问你一句:你还想不想提取公积金嘛?提公积金就需要房管局备案登记的《商品房买卖合同》(即常说的备案表)。

即使你有钱不需要提取那几千、几万、几十万的公积金,但人在江湖飘,保不齐你会不会倒八辈子血霉遇到一个“见钱眼开”的无良开发商出来搞事情,给你来个“一房二卖”。

在有多个买受人且条件相同的情况下,你咋能保护好你在一群托儿中间通宵排队打了好几架抢来的房子?

这个时候拼颜值就没什么卵用了,但如果你的房子已经备案了,法律会优先保护你的。

《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第九条就规定了已经备案了的房屋就不能再备案了,如果变更或撤销备案需买受双方的身份证明等材料。这就已经给一房二卖设置屏障了。

在加上成都去年10月1日出台的新政要求:严格商品住房合同网签备案管理,严禁期房转让,商品住房合同网签备案后,不予变更、注销。

所以只要把房子备案了,你的房子就少了一大半撕逼的机会了。

如果你还想更稳妥地把房子拿到手,那你在签了合同后,可以要求开发商和你一起去办“预告登记”,“预告登记”和“备案登记”不是一个概念,如果你办理了预告登记,没经过你同意,开发商即使再卖不会发生物权效力,其他人也没办法办产权。

不过这个还是有一定的时间限制,如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内你未申请登记(这是不动产登记,俗称办证)的,预告登记失效。

简单一点讲就是:

预告登记在没拿到房子之前保障你的合法权益,交房之后就可以将预告登记证变更为不动产证了。

So,我们直接去申请办理预告登记就可以了咯?

咳咳,敲黑板!

办理预告登记的前提是:你的房子必须要完成备案。

原来房子备案了也不是你的 还得办理这项登记

所以,要想在交房之前保证的你合法权益,首先还是要去办理备案滴!

再讲回前面梳理的3个问题

第一个问题:签订了购房合同后,开发商为啥一直不去备案呢?

《商品房买卖合同》备案登记是开发商必须要做的,如果开发商不购房合同备案登记,情况可能有很多。

比如这些:

1、没有预售证或者其他手续不全,导致无法备案;

2、房子被抵押了,一直没有解押出来;

3、商品房买卖合同内容不完整,未录入相关信息;

4、房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人或房屋所有权证的所有人名称不一致;

5、被司法机关和行政机关裁定、决定查封限制房地产权利或其它法律法规政策禁止出售的。

还有一种可能是房价涨幅太高。

还记得2016年10月成都出台楼市新政的时候皮皮划过的重点吗?

原来房子备案了也不是你的 还得办理这项登记

房价涨幅太高的,sorry,房管局可能暂时不授予你们的备案申请。

当然,你也可以怪皮皮,没把前面两句话也画红线重点标注出来。

所以,别再看到房价涨点就一阵乱下手了,不能备案也是挨球!

第二个问题:开发商应该在什么时候完成备案and这到底有没有一个规定的时限呢?

很多购房者都知道开发商常用一句话甩锅:“要等银行放款后才能备案!”

在购房合同中,可能也约定了这样一条内容:“买受人以贷款方式支付购房款的,出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后30日内办理商品房预售备案手续。”

转而咨询银行放贷放款时间时,有的人又被告知“需要等房子完成备案之后才能放款”

那么问题来了,到底是先备案还是先放款?

真是个谜一样的难题。我们要这样纠缠到天荒地老吗?

对此,皮皮电话咨询了成都市城乡房产管理局(028-86279999),工作人员表示:

只要正式与开发商签订了《商品房买卖合同》,交了首付款后,开发商就必须自签约之日起30日内,向房地产管理部门和相关管理部门办理商品房预售合同登记备案手续,如果开发商逾期不办,购房者可以向房管部门提出申诉。至于是否需要备案后才能办理按揭,具体要向银行信贷部门去咨询。

于是皮皮急忙接通建设银行的咨询电话,接线小哥表:

只要《商品房买卖合同》签订,即可依一定手续办理按揭贷款,而需要提供的资料里面,并没有合同备案这一项,至于因为个人信用问题能否办下贷款,就得根据实际情况来定了。

所以,真相是,备案和放款其实互不影响的咯?

那么,按照成都市的规定,签订合同30天内,开发商没有完成备案,你就可以向房管局投诉、跟开发商讨要说法了。

原来房子备案了也不是你的 还得办理这项登记

第三个问题,开发商没有按时备案,到底影不影响交房呢?

我们在前面说过,备案属于行政监管措施,因此它并不会影响交房的时间。

交房交房时间是在合同中约定的,该什么时候交房就什么时候交。

多数情况下,购房合同或者补充协议会把“付清购房全款”作为房屋交付条件列入进去,所以银行放款的问题反而会影响你的交房时间。

原来房子备案了也不是你的 还得办理这项登记

最后总结一下:

备案作为一项行政监管措施,不能让在开发商名下的房子变成你的,但却是你办理“预告登记”保障自己合法权益(交房之前)的必要条件。

以“银行未放款”为由延期备案只是一种托词,开发商应在自签约之日起30天内应当完成备案,如果无法完成备案,你可以向房管局投诉,并且你还需要注意不能备案的原因,有些情况可能就要申请退房了。

备案问题不能成为开发商延迟交房的理由,交房主要看合同约定时间。但是房子如果没能按要求办理备案,可能会对后期的产权办理造成一定影响。

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