成都高低配楼盘好不好 真能享受别墅一样的环境吗

但凡是关注一点楼市的同学,一定不难发现近一年成都有点流行“高低配”楼盘

所谓“高低配”其实就是由高度完全不同的两种或多种物业类型组成。

一般的组合有三种:

高层+洋房

高层+别墅

高层+洋房+别墅

是的,你也看出了,每种组合里面都会有——高层。

所以,这类业态基本就是高层楼盘规划中加入了不少低密的产品。

无论刚需盘还是高端盘,都流行配置低密度产品,因为居住舒适度更高,这个道理大家都懂。

那么在高层楼盘中加入低密的洋房或者别墅,楼盘的居住舒适度就得到提升了吗?

这里,皮皮要先讲一个词——“容积率”

容积率=建筑总面积/用地面积

他不是开发商随便修一修之后计算得来的,而是在拿地的时候就已经被地方政府规定好的。

用地面积固定、容积率固定,可以修建的建筑总面积就固定了。

建筑面积越大可销售的面积越多,开发商能获取的利润就更高。相反,建筑面积越大居住的密度越大,舒适度就会降低。

所以,

对于开发商来说,容积率决定了成本的占比;对于住户来说,容积率决定了居住的舒适度。

多数高低配楼盘的容积率相比纯高层楼盘的容积率更低,但是这并不代表你买了这样的高层房源就能享受到洋房、别墅这样的低密环境。

我们再看这样一组数据,

要买一套相对舒适的住宅,不同业态的参考容积率如下:

独栋别墅:02.-0.5;

联排别墅:0.4-0.7;

6层以下多层:0.8-1.2;

11层以下小高层:1.5-2.0;

(有的“洋房”可以参考以上两个值)

18层以上住宅:2.5-4.5;

高层的容积率可以达到别墅的3倍以上。

如果一个高低配楼盘的容积率为2.5,同时存在高层、洋房、别墅三种业态,他们之间的容积率是不可能平均分配的,在保证了洋房、别墅低密之后,高层的容积率有可能会被提升到一个更高的值。

华侨城就是成都较早的高低配楼盘了,东岸别墅区的容积率为1.0,原岸高层的容积率则为3.84。

天府新区的万科翡翠公园占地面积约220亩,规划的业态是12栋高层+22栋别墅,高层中有9栋是35层的,还有3栋是42层的超高层。总体容积率2.8,高层的容积率达到了5.0。

保利锦江里(楼盘详情 图库 网友点评)占地面积约122亩,26栋别墅+5栋高层住宅+4栋公寓。总体容积率2.99,高层实际的容积率大家可以自行脑补一下。

不仅仅是容积率,在绿化的分配上其实也存在一定的争议点。

高低配楼盘销售过程中,兽兽往往会把视野好、绿化高,高层的价格享受别墅的环境作为一大卖点。

视野开阔这点是真的,但是绿化高就不一定了。

别墅和洋房很多时候都会设计出“花园”这样的营销利器。但是这部分绿化是计入小区整体绿地当中的。私家花园面积越大,高层住户就会失去更多的公共绿地。

高层和别墅如果是互通的还能到处逛一逛,但有的小区会在高层和别墅区设置围栏或者挖一条小河沟儿将两者隔开。不要说绿化了,高层住户的中庭活动范围可能都会减少。

不然交2.3元/月•平米物业费和交4元/月•平米物业费的差别怎么体现出来?

成都高低配楼盘好不好 真能享受别墅一样的环境吗

▲原岸小区中庭局部

本来以为可以跟土豪做朋友,最后却成了牛郎织女隔河相望……

一般来说,洋房、别墅的楼间距在20米左右比较合适,高层楼间距需要达到50米左右。为了尽可能多地塞进低密的别墅或者洋房,楼间距也有可能会做出一些牺牲。(为啥会尽可能多塞入别墅这个问题后面会讲)

比如世豪金河谷,高层楼栋之间的间距非常近,感觉你家晒的内裤是纯色、波点还是条纹,斜对门都能看得清清楚楚。

成都高低配楼盘好不好 真能享受别墅一样的环境吗

▲世豪金河谷实景

高低配楼盘中,看起来受伤的总是高层住户啊!实际上洋房和别墅住户也未必就能讨得着多大便宜。

这块地原本是要用来做高层的,按照高层容积率做低密别墅会比较局促,没办法达到别墅应有的间隔距离。又容易被人居高临下地欣赏,或许会跟你想要的私密尊贵享受有很大差异。

那么开发商为嘛会热衷于这样的一种配搭呢?

开发商是商人,是要赚钱的!所以要考虑拿地的成本和既定的土地规划下,追求更多的利润才是目的。

如果说,他们拿到一块地的容积率很高,按照单一业态的的形式来看就只能做高层,但是土地成本又放在哪里,加入一些低密但是价格更高的洋房或者别墅就能加大利润了。

多数人买房,不完全就居住舒适度来决定的,价格往往才是最重要的那个因素。所以多数时候,高低配的高层价格跟周边的纯高层楼盘差距也不是很大的。

以温江金科天宸为例,别墅+洋房+别墅的业态,高层价格6700-7000元/㎡左右。而它同区域的纯高层住宅中创+理想城(楼盘详情 图库 网友点评)单价也要6700元/㎡左右,蓝润光华春天(楼盘详情 图库 网友点评)新批次价格预计也要7000元/㎡的样子,洲际亚洲湾(楼盘详情 图库)大户型价格还要7700元/㎡……

但是金科天宸洋房的价格就能卖到9000-10000元/㎡左右了,别墅的价格则在12000元/㎡左右。

高层的价格相对较低,而洋房和别墅的价格就能高出15%-20%甚至翻倍。同样的容积率下,如果能尽可能多地加入这样的产品就能获得更高的溢价。

简单来说,高层就是用来拉高密度的,洋房、别墅才是主要赢利点。

所以,这种高低配楼盘大多数就是开发商追求更多利益的一种手段。

高低配楼盘如果只是要追求一个更开阔的视野这点是可以选择的。但如果是冲着低密舒居、高绿化这个点购买的,有可能就吃亏了。

下手之前,千万不要期待太高。

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