融信百寿路地块定位中高端住宅 进入成都有四个主因

4月6日,闽系房企融信最终以拿下金牛区百寿路16.6亩地块首进成都市场,完成了融信全国化战略布局的重要一步。并计划将此宗地块打造为中高端住宅产品。

事实上,一年前,融信便已计划进入成都市场。

此次土拍除本次融信拿下的百寿路地块外,融信还对武侯铁佛地块做了前期的市场调研,他们对成都市场及地块条件做了充分准备。融信对房观察表示,“城市规划红利、产业发展提升、市场政策、改善需求的释放”是融信决心布局成都的主要原因。

尽管成都土地价格在近两年呈上涨趋势。4月6日上市的8宗地块7宗成交价格破万元。但在融信看来,以“触发熔断后抽签竞地规则拿地,最终土地成交价格在市场合理区间内。”

融信认为,2016年成都GDP总量高于南京和杭州等重点城市,但房价却和这些城市有着一定差距,融信坚信成都在未来一段时间内会有追涨趋势。

对于本次融信拿下的百寿路地块,融信将以“中高端的定位”开发,“这样的定位既符合成都房地产市场目前的市场需求趋势也与地块自身特性符合。”融信集团相关负责人对房观察如是称。

未来,在成都融信将贯彻其在全国拿地的策略,采取进驻城市深耕策略,核心布局成都主城区,适时补充土地储备。

同时将继续贯彻“轻资产”战略,即联合获取土地,合作开发,股权轻资产运营,形成“融信+”的联合运营体系。此次拿地,仅仅是融信在成都的开始。

成都系融信全国化布局重要一步

房观察:在4月6日土拍中,共入市了8宗地块,据知情人士称,其实融信看好的地块并不只有拿下的这宗地块,事前对哪些意向地块做了调研?

融信集团:4月6日土拍中,融信的意向地块是百寿路地块和武侯区铁佛地块,前期融信对这2宗土地进行多次市场调研,并咨询了本地知名的地产顾问公司,对成都市场及地块条件做了充分了解和准备。非常幸运,融信获得百寿路地块,首度进入蓉城,完成了融信全国化战略布局的重要一步。融信看好成都,特别是主城区的优质地块。

房观察:业界都对金牛区这宗16900元/平方米的成交单价地块表示惊讶,如何看待这个价格和这宗地块?

融信集团:2016年成都GDP总量高于南京和杭州等重点城市,但房价却和这些城市有着一定差距,融信坚信成都在未来一段时间内会有追涨趋势。

此外,本次推出8宗地块的出让是成都首次使用“触发熔断后抽签竞地”规则,因此成交价格都在市场合理区间内。综上,融信本次成都地块购入价在合理范围内,溢价率并不高,且未来发展潜力巨大。

房观察:这宗地块位于主城区,临地铁,但是地块较小,周边小区老旧,对于这宗土地贵公司如何评价其优劣势?

融信集团:就地块而言,最大的优势在于主城区、紧临双地铁,以及周边浓郁的生活氛围和完善的生活配套。

同时,地块周边的大部分小区老旧,将释放强大的改善型置业需求。因此该地块可谓为融信量身定制,匹配融信“擅长打造中高端改善型住宅”的特点,我们的项目正好可以填补区域空白。融信有信心和决心,打造出让成都市民满意和认可的产品。

房观察:融信接下来在成都的发展思路是怎样的?什么时候开始计划进入成都?

融信集团:公司一直坚持深耕一二线城市,坚持中高端改善型住宅为主要产品,在进入某一城市后,公司会布局多个项目,以增加规模效应及品牌效应,持续地服务于该城市。未来,融信将采取深耕策略,核心布局成都主城区,适时补充土地储备。

对于成都,我们已关注一年多了,成都是西南区域发展的“排头兵”,自贸区和蓉欧国际快速铁路都昭示着成都的重要地位。城市规划红利、产业发展提升、市场政策、改善需求的释放,是我们决心布局成都的主要原因。

股权轻资产联合开发 精耕高端住宅市场

房观察:截至2016年,融信土地储备约1058万平方米,其中超八成的货值位于一二线城市核心区域,融信的拿地策略是什么?

融信集团:未来融信将坚持一二线城市为主,布局核心城市圈及其周边区域。公司会根据自身实际情况(如资金状况、杠杆水平、发展战略等),坚持审慎的态度获取土地。同时,公司将继续贯彻“轻资产”战略,即获取土地时,选择合作开发模式、控制风险、减轻资金压力。

房观察:融信在土地市场上的表现向来是不遗余力,去年创造了数个地王,甚至有人评价不考虑价格,为什么会有这样的拿地策略?

融信集团:我们并没有像外界所说的“不遗余力、不计价格地拿地王”。

融信拿地前都会经过详细、严格测算、评估,并充分考虑土地政策影响,合理评估后审慎定夺。2016年,融信在土地价格大幅上涨前就先行布局杭州、上海地块,近期杭州、上海拍出的土地也说明了公司当时投资决策的正确性。

举例来讲,融信在2016年2月以楼板价5737元/㎡摘得良渚余政储出(2015)70号地块。而在随后11月土拍中,同一区域的另一幅地块以16578元/㎡的楼板价成交。依此价格推算,仅隔9个月,融信良渚地块的土地增值已达288%左右。

融信稳健的拿地策略充分体现在对土地未来价值的审慎测算和前瞻性评估,而相对优质及低成本的土地储备也为公司未来较高的利润率提供了有效支持。

房观察:据融信2016年业绩显示,融信只进入了5个城市有房产开发,商实现了合约销售额翻番,达到了246亿元,其中杭州和福州贡献了70%,从目前这一情况来看是否意味着公司在全国的布局还比较单一?

融信集团:融信的全国化布局正有序推进中,目前正积极打造打造多个“1+N”优势布局(其中1是指核心一二线城市,N是指多座具有潜力卫星城市)。

房观察:融信在全国范围的项目,还有不少项目是合作开发,有消息称,融信上海静安地王项目将选择与万科按照50:50比例进行合作,并由融信操盘,融信在一些项目上选择合作开发的原因是什么? 是否意味着合作开发将是融信的战略方向之一?

融信集团:我们坚持运用审慎稳健的运营策略和股权轻资产运营模式,形成“融信+”的联合运营体系。

“股权轻资产”战略,即获取土地时,融信会选择部分在经济实力及品牌影响力方面有一定促进作用的开发商合作开发,该方式有助于降杠杆、降风险,同时也有利合作各方优势互补,促进企业更好更快发展。共同开发是基于“资源互补”、“优势互补”的考量,将各自具备的品牌影响力、开发能力、资金实力等优势相结合。

房观察:融信地产在拿地方面采取积极的买地策略,这对于公司流动资金是否有很大的要求?

融信集团:融信在致力扩张业务的同时,一直十分关注负债水平问题,并根据集团业务发展计划将负债和运营现金流风险管控放在首位。同时,融信会把负债率持续控制在行业合理水平,并做好业务发展与负债平衡的合理规划。

流动性方面,截止到2016年年底,融信拥有现金及现金等价物约167亿元,比2015年同期的38亿元大幅增长336%;流动比率为2.11倍,较2015年上升56.4%。

房观察:融信大量的土地储备是住宅用地,在商业板块有何计划?

融信集团:我们在业务上一直侧重国内一线及人口净流入的二线城市,精耕高端住宅市场,并打算未来继续执行这一策略。侧重于开发住宅物业让我们能更好及更有效地利用资源迎合目标客户需要,提升品牌知名度及促进可持续增长。

同时,我们在住宅物业内或周边地区开发商业物业,吸引大量人流及商业活动,不仅可多元化收入来源,亦有助提升对我们住宅物业的需求。不同类型物业之间的协同效应有助提升物业的整体吸引力,我们将继续在运营所在城市的商业区开发办公、零售及其他商业物业。

此外,我们计划持有部分商业物业作为投资物业,并招揽信誉良好的租户订立租约以确保取得稳定且持续的租金收入。

房观察:为什么会选择在这个节点进入成都?接下来是否会继续在成都拿地或者收购项目?

融信集团:选择现阶段进入成都市场,综合了企业战略、城市基本面和市场政策等诸多要素。未来,我们将持续看好包括成都在内的已经进驻的一二线城市,并持续深耕已进入城市的市场份额,在保持公司财务稳健的基础上审慎选择土地投资。

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