全权委托交易是颗定时炸弹 容易导致一房多卖

各地正加紧打击炒房行为,据记者了解,市场上还有一些类似上述天津中介的短炒房屋行为,他们通常都是一次性支付楼款,与业主签订房屋出售的全权委托公证书,然后再在短期内对房屋进行装修翻新,加价出售获利。广东格林律师事务所张旭锋律师认为,中介作为炒楼的主体,混淆了中介经纪人、交易主体这两者之间的关系,对于其他交易对象是不公平的。而且,即使是对于合同约定双方,都存在不小的风险。本专题文/图:广州日报全媒体记者李凤荷

天津案例

假买房真炒楼 合同无效

据媒体报道,最近,天津滨海新区有17件房屋买卖合同纠纷案件被认定为“名为买房,实为炒房”。其中的一宗个案是,天津房产中介人员尤某与卖房者吴某去年签订了房屋买卖中介服务合同,约定以81万元购买吴某的一处房屋,并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来,吴某发现尤某系从事炒房的人员,便要解除合同。中介尤某向法院起诉,要求吴某继续履行合同并赔偿损失。法院审理认为,原告尤某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,签订该合同的目的是为了转售他人,并非要购买涉诉房屋,其签订的买卖合同并非真实意思表示,故判该买卖合同不成立,原告尤某的诉讼请求不予支持。

据了解,此类被认定为“炒房”的案件多为房地产中介人员与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利。一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋,以便让人看房。同时还会约定允许过户给第三方。当卖房人发现陷入炒房人的圈套而拒绝履行合同时,中介人员就会以违约为由起诉,并索要高额违约金。

法院的审判意见认为,此类案件中签订的买卖合同只是先占有了房屋的购买机会,而非真要购买该房屋,买卖并非其真实意思,故此买卖合同不成立。

全权委托易导致一房多卖

法律公证界人士对记者表示,业内把全权委托书交易视为“定时炸弹”,一旦炒楼客以持有的业主证件和房产证,与多名买家签合同收“大定”,有可能引致一房多卖,给业主和买家惹来麻烦。其次,一单交易涉及三方,任何一方违约(如付款时间、户口迁出等问题)就会引起连锁反应。法律界人士建议,买卖双方谨慎对待涉及全权委托公证书的地产交易。

在广州老城区,如西华路、朝天路、惠福西路的楼梯楼或小面积电梯楼,有时会被投资客以一次性付款的方式买下,在短时间内进行翻新扮靓,然后通过多家中介行进行放盘,伪装成样板房“开盘”出售,统一时间约齐购房者前往看房。

由于这些所谓的炒家都是短线操作,都是用全权委托公证书的方式进行交易,与业主签订买卖合同并获得业主配合进行全权委托,炒家与真实买家签订购房合同,再利用全权委托公证书来与真实买家进行交易,两份合同之间的差价就是炒家获得的利润,同时炒家也不必为此而承担任何税费。

一位想购买学位房的张女士曾加了中介的微信,她说前段时间基本上每周都有“新房”开盘。不过随着政府加强打击炒房的力度,最近两个月“新房”开盘的次数有所减少。

业主接受以全权委托公证书来卖房是很危险的,假如炒家一房多卖再卷款潜逃,业主就可能面对多位苦主,纠纷不断。尤其是打算“卖一买一”的业主,如果炒家短时间内未能找到真正的买家,业主将无法腾出名额新购房产。

律师点醒你

参与各方均有风险

接盘好易中招

广东格林律师事务所张旭锋律师提醒买卖双方,对于涉及全权委托公证书的交易,存在不小风险:一是道德风险。业主若拒不履约,法院无法判决强制履约;二是法律风险。如果全权委托涵盖的内容不足以办理产权过户的所有手续,炒家也可能会“吃不了,兜着走”。

由于业主收了全款,但房屋所有权还在自己手里,而且公证委托也是可以撤销的。所以最大的风险在第一份买卖合同的买家(即炒家),承担上述道德风险和法律风险。其次,第二手买家也有风险,如果业主违约不卖,或者该房产被查封,那么第二手买家极有可能无法买到房屋,届时只能向炒家索赔,且难度不小。

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