北京二手房楼市调研:观望情绪浓 网签量降幅达七成

21世纪经济报道王营 徐婷2017-08-19 09:40

看房报告

自调控以来,北京二手房市场正持续降温。

据伟业我爱我家市场研究院统计,2017年8月上半月(1-15日)北京全市二手住宅共网签3530套,较7月上半月增加5.5%,较7月下半月减少7.4%,整体网签量与7月相差不大,但与2016年8月上半月相比,今年同期的网签量下降了67.1%。

一个值得关注的现象是,成交量下跌也存在业主惜售因素影响。据“麦田房产”对目前看房客户的调研分析,当前换房群体依然占据50%以上,且要买的房子普遍比要卖的房子抗跌10%左右;与此同时,中高端社区的房源新增挂牌量下降20%,成交占比却上涨3%。

二手楼市持续低迷

北京二手房市场已连续多个月低迷。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年7月,北京全市二手住宅共网签7158套,环比6月下滑19.7%;成交均价环比6月下降1%,自5月以来连续第三个月回落,整个北京二手房市场在5-7月间持续量价齐跌,这一走势与国家统计局的价格走势完全一致。

伟业我爱我家集团落地的15个城市中,有14个城市在全国70个大中城市的房价监控之列,这14个城市的房价,7月二手房有8个城市在上涨,4个城市在下降,2个城市持平。北京、天津、南京、上海四城的楼市降温较为明显,新房、二手房价格都在下滑。从5-7月数据来看,北京、天津二手房价格的跌幅最明显;南宁的新房、二手房价格则有较为明显的上涨。

8月延续了7月以来的低迷走势。上半月北京二手房市场日均网签量为235套,与7月的231套基本持平。其中,工作日单日最高值为8月14日的383套,最低值为8月8日的240套。

21世纪经济报道记者调研了目前二手房市场的表现,发现已经出现明显观望情绪。链家地产一位中介林某表示,最近二手房成交量下降,卖房的人并未减少,不过买房人有所下降。受3·17调控政策影响,卖房人开始降价。与3月调控前相比,现在北京市二手房整体降价10%-15%左右,原先1000万才能购入的房子,现在900万左右就能入手。林某提及永定门附近,同一类型房源在3月调控前最高能以1300万的价格成交,但现在1000万左右就能买入一套两居室。

麦田房产一位中介人士表示,亦庄区域二手房均价如今在45000元/平方米左右,在3月调控前均在50000元/平方米以上,甚至达到60000元/平方米。

据链家团结湖片区中介人员田某介绍,该片区老小区二手房单价在65000-70000元/平方米,新小区则在75000元/平方米以上。而在3月调控前,这一片区的二手房价在80000元/平方米左右。全市整体而言,相比3月调控前,二手房价下降5%-6%。目前北京二手房降价幅度约为10000元/平方米,部分大面积二手房降幅甚至超过这一数据。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,“3·17新政”后,北京二手房市场热度骤降,各中介机构的实际交易量迅速触底,并持续冷清了数月。网签量虽因时间上的滞后性降势稍缓,但经过4-6月的连续下降后也基本触底,进一步下降空间已然不大。从目前的交易数据看,8月上半月的市场活跃度较之前有所提高,有一定触底企稳并逐步回升的迹象,但幅度较为有限。网签因滞后性目前仍处于低位企稳状态,但随着实际交易量的逐渐增加,接下来网签量也将有所回升。

换房群体占比大

麦田房产调研发现,成交量下跌也有换房群体心态成熟因素导致。该机构发现几个有趣的现场状况:客户不着急购买,但紧密关注市场动态,电话咨询量上涨13%;部分业主着急卖房,主动与经纪人互动意愿增加,包括小区房源价格变动、看房反馈等咨询量上涨17%;挂牌业主因报价变动意愿增强,与经纪人协商、互动性变高,持续2次调低价业主占到在售房源量的7%。

麦田房产副总裁林雪莲认为,市场有起伏是始终存在的,而换房的想法不会完全受制于市场波动,换房的第一个层次是改善居住,即通常说的以小换大、由远换近;还有一个重要维度是追求,这涵盖户型满意度、物业管理、邻居素质、教育配套、绿化率、车位情况等。

另外,调控明显影响了换房人群的购买力。前述中介田某表示,如今二手房市场的买房者和卖房者数量均出现同比下降趋势,成交量也出现下降。目前北京市内一个月有约8000套左右的二手房成交,平均到每个片区每月大约是40-50套成交;而在去年同期,北京市每个月有20000-25000套二手房成交。

该人士表示,受政策影响,部分换房客户无法获得更多贷款,原来卖一套400万的房子,加上贷款能换购700万-800万的房子,如今顶多只能换购到600万的房子;部分利用杠杆购房的人群,目前的贷款政策已经无法满足其需求。这些客户认为换房的选择范围变窄,于是原计划置换新房的人就会放弃出售原有房产,导致二手房挂牌量下降。

中介林某表示,如今买房客户以置换需求较多,要么换位置,要么以小换大。出于对接下来房价可能继续下降的猜测和观望心理,目前想买房的人很多,但是真正出手的人则比较少。

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com

原标题:北京二手房楼市调研:观望情绪浓 网签量降幅达七成

(21世纪经济报道)

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