成都现在还适合买房投资吗 从四个方面看清市场真相

成都有财2017-11-14 09:13

成都的房价自从去年10月到现在,已经经过了几轮的连涨,在政府严厉“五限”的政策下,目前在横盘的状态下微跌。

有购买2套房甚至多套房资格的群体,也在犹豫是否继续投资成都房地产。

这部分群体目前大体分为两种思想:

1、成都房价现在已经处于高位,现在买进就是高价位接盘

2、成都房价目前处于横盘,但长期依然看好成都房价的升值空间

小编认为,判断一个行业的趋势,首先要搞清楚这个行业的基本逻辑。说到房地产,以下五个问题应该可以帮你搞清楚这个行业的基本逻辑。

一、成都房地产的本质是啥子?

首先,我们应该捋一下房地产行业的资金走向,简而言之就是搞清楚钱都去哪了?

购房者将买房的钱交给开发商,开发商的钱大部分用于在政府买地,而政府将买地的钱用到城市发展的建设上。

成都现在还适合买房投资吗 从四个方面看清市场真相

So...通过这条买房链,我们可以搞清楚购房者们买房的钱,归终结底是用在了城市发展上面。

专业点来讲,买了一个城市的房子相当于买了这个城市的股份,买的人多城市的股份就越值钱,城市的房价就越贵。

但是投资城市发展跟投资股票有本质上的区别:

投资了股票,股票涨了,股东能分到红利。而投资房地产,房产升值了,分红主要体现在你的居住条件提升,就业机会增多。

所以总结来说,中国的一二线中心城市,正在经历一场城市化进程,房价的上涨就因此而来。

二、成都房价为什么涨的这么凶?

成都房价的上涨分为四个动力:

1、城市化进程

第一个动力就是上面提到的城市化进程,城市在发展,房屋本身在升值。

2、通货膨胀

现在物价啥子都在涨,就连出去吃碗面,都差不多要12块钱2两面了。

钞票印的越多,房价上涨的动力就越强。从2000年到2017年,中国的货币供应量从13万亿增加到150多万亿,你说吓不吓人!

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房子是大多数上涨商品中的其中一个。

3、土地供给稀缺

现在成都的主城区基本趋于饱和,不管是人口还是土地供应,都是寸金寸土的地方。

虽然说成都的发展在往东西方向,但是越被看好的土地,都会随着土地供给稀缺,开发商的争相抢夺而变得有价值,土地拍地价格上涨,房价随之上涨。

4、楼市调控

说到楼市调控,好多人会产生疑问:楼市政策调控难道不是该抑制房价上涨吗?

楼市调控最主要的手段是限购、限售。

最主要防止两类人:炒房者、急需套现者。

而这部分人在整个购房人群中占到的比例相对较少,而这类人一旦买不进,开发商可能采取的是捂盘、变相涨价的方式出售。

而刚需群体此刻很不容易理性购房,形成“踩踏”事件,争相买入高位价格楼盘,造成房价上涨。

三、现在成都房子还适不适合投资?

小编个人认为:不适合。

很多人目前存在一个误区:房子是只涨不跌的,无论何时买,房子都是一个升值零风险的产品。

而事实上,成都的房价并不是只涨不跌,2008年,2011年、2012年、2014年房价都曾有过不同程度的下跌。

政府的调控真正意图是抑制房价上涨,随着调控的深化、补丁的完善,成都的房价未来1-2年都会在一个横盘甚至微跌的趋势。

虽然说近期成都新开的楼盘都被全款人群纷纷买走,但是随着后期成都新开房源增多,全款人群减少,限价楼盘增多,房价会逐渐趋于一个理性区间。

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再来,现在政府有了“限售”政策。

今年4.23以后网签备案的住宅,在拿到房产证以后3年,方能上市交易。这意味着一个正常的预售楼盘,用2、3年时间交房、2年时间拿房产证、等3年以后上市交易,时间周期为7-8年。

投资买来的房子不能马上交易,流动性变差。虽然说房子目前总体而言是涨,但是7-8年后的2024、2025年房地产市场并不好说是波峰还是波谷。

最后就是投资成本很大。

目前成都大多数的新盘,基本都是全款才能买。

此外在限贷政策下,投资需求(至少有一套房),基本也是首付6成,或者全款,如此一来,投资的门槛提高,收益成倍数下降,这样的代价极大的削弱了投资收益。

四、成都房子什么时候值得投资?

从2016年10月到2017年11月,成都房价和一线城市一样,已经经历了翻倍的变化。

而目前一线城市的房价已经进入了微跌的局面,成都房价也是紧跟着一线城市房价变化的规律,新开的楼盘价格相对于前一批次要低。

房价的走势,它不会是一条直线向上,也不会是一条直线向下。

成都现在还适合买房投资吗 从四个方面看清市场真相

大体上来说,房价在暴涨之后,会在调控的作用下,高位横盘,但横久必跌。

所以房价一定会回落一定的比例,然后开始低位横盘,但横久必涨,循环往复。

而现在想投资成都房价的群体不妨等一等,如果现在追涨肯定是不理性的,等待成都房价经过了横盘微跌的局面,形成了新的底部,便可以逢低出手。

而投资房产的标准,闷墩儿个人觉得:核心城市、主流地段、优质物业、合理价格,都必须满足。

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