写字楼玻璃幕墙开窗太少 业主状告开发商

成都商报2017-11-14 09:54

写字楼玻璃幕墙开窗太少,业主状告开发商。法院判开发商增设通风换气装置。开发商不服一审判决,认为房屋符合建造标准,准备上诉。

写字楼玻璃幕墙开窗太少 业主状告开发商

唐先生在一甲级写字楼里购买的办公区域一角

写字楼玻璃幕墙开窗太少 业主状告开发商

唐先生公司办公区仅三处有窗户

写字楼玻璃幕墙开窗太少 业主状告开发商

唐先生公司所在的蜀都中心写字楼(楼盘详情 图库 网友点评)

根据《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)相关规定,“外窗可开启面积不应小于窗户的30%;透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。”

“200多平方米的办公室,仅有三处窗户,而且由于窗户面积过小,未达到国家标准,造成空气流通不畅,室内温度常常在30℃以上。”2010年,市民唐先生花200多万元在成都市天府二街一甲级写字楼里购买了办公用房,2013年入驻后不久,公司员工因大脑缺氧在办公室内晕倒。唐先生及公司员工认为,这是写字楼玻璃幕墙开窗面积太少,通风不畅所致。为此,他多次找到开发商要求增设窗户,但事情始终未得到解决(成都商报曾报道)。

去年4月,唐先生将一纸诉状递到高新区人民法院,要求开发商在玻璃幕墙上增设窗户或通风换气装置,以达到国家相关标准。今年11月10日,唐先生拿着法院判决书,心情激动,历经四年此事终于有了结果:今年10月30日,高新区人民法院作出一审判决,要求开发商在30日内按照标准规定在玻璃幕墙上增设通风换气装置,以达到《公共建筑节能设计标准》。

事件回顾

写字楼玻璃幕墙窗户少 通风条件差,员工在办公室晕倒

2010年10月,唐先生花200多万元在天府二街蜀都中心(楼盘详情 图库 网友点评)一期写字楼购买了260多平方米的房屋,2013年装修后将公司搬到此处办公。然而,不久,他发现办公室通风不畅,空气不好,特别是他所在的独立办公室,是全封闭的玻璃幕墙,没有窗户,夏季炎热时,室内温度高达40℃,平日也有30℃。办公室里通风不好,员工们常常在休息时出去透气,但意外还是发生了。2016年3月2日,公司员工龚女士突然在办公室晕倒,送医治疗后,发现有大脑缺氧症状,一个月后才出院。龚女士回忆,当天晕倒并非第一次,此前一天,她也有同样症状,后来到室外透气后缓解了很多。

成都商报记者在唐先生公司的办公区域看到,龚女士不到10平方米的独立办公间内没有窗户,而整个办公区(260平方米)仅三处有窗户,通风条件差,室内温度经常达到30℃以上。

业主起诉

办公区仅三处有窗户 要求开发商在玻璃幕墙上增设窗户

“室内外温差10℃以上是很正常的事。”唐先生说,为外形美观,写字楼几乎都是封闭的玻璃幕墙,但他买的办公区仅三处有窗户,其中一处还被墙壁遮挡。让他苦恼的是,尽管写字楼安装了新风系统,但没起到作用,“物业来修整了几次,还是没用”。

“根据《公共建筑节能设计标准》相关规定,外窗可开启面积不应小于窗户的30%;透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。”唐先生认为,开发商出售的房屋并未按规定设计玻璃幕墙,开设的窗户面积过小,造成空气流通不畅,并导致室内温度过高。为此,他曾多次找到开发商及物业协商,要求增设窗户,但并未成功。于是,2016年4月,他向高新区人民法院提起诉讼,要求开发商在玻璃幕墙上增设窗户。

在诉讼过程中,唐先生了解到,考虑到高层建筑结构安全性,如果要开窗,需要满足3个条件:三分之二以上业主同意;同意后出具开窗方案(需要具备甲级资质)并报规建局审核;原设计单位同意变更开窗。于是,在第二次开庭审理后,唐先生修改诉讼请求,要求增设通风换气装置。

法院判决

开窗面积不合标准 要求开发商增设通风换气装置

在诉讼中,双方最大争议点在于开窗面积是否符合标准。

开发商认为,写字楼虽然窗户少,但安装有新风系统作为通风换气装置,该业主办公区域通风不畅是由业主装修隔断不合理导致。为此,法院请第三方鉴定机构西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心进行鉴定,鉴定结果显示:玻璃幕墙开窗比例不满足《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)的相关要求。

10月18日,此案继续公开审理。对于鉴定结果,开发商质疑,唐先生对涉案房屋进行了隔断装修,导致其中一间房屋无窗户,因此鉴定机构基于房屋现状做出的鉴定有瑕疵;同时,房屋安装有新风系统,鉴定结论中并未发现通风换气装置与实际不符;此外,鉴定机构不能在无温度、湿度、通风等限定条件下,直接引用规范条文作为开窗比例是否满足国家标准的依据等。

但法院审理认为:根据上述《标准》规定,外窗开启面积不应小于窗面积30%;透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置;针对房屋中增设隔断墙的问题,鉴定机构表示鉴定是以房屋整体作为对象进行鉴定,隔断对鉴定结论并无直接影响;虽然房屋内确实存在新风系统出风口,但根据鉴定机构意见,唐先生不能自由使用房内的新风系统,当新风系统停止工作时,在既无幕墙换气装置,开窗比例及窗地面积均不满足规范的情况下,该房屋不满足上述《标准》要求。综上,法院不予采纳开发商的异议。

最终,法院判决:要求开发商在30日内按照标准规定在玻璃幕墙上增设通风换气装置,以达到《公共建筑节能设计标准》。

价值

此案全国罕见

判决具指引意义

建筑物开窗有利于绿色环保

原告代理律师蒲虎也是成都市政协常务委员。蒲虎称,关于唐先生诉讼开发商房屋开窗面积不符合标准的案件,在成都乃至全国几乎从未有过,通过查阅中国裁判文书网,并未发现有相同案例。因此,本次法律判决具有价值指引作用。

“这个案件的判决结果对今后的城市规划和建设具有重要指引。”蒲虎表示,唐先生公司所在的写字楼在开窗面积不足的情况下,通风换气装置也未达到标准。开发商在设计环节一味追求华丽的外观,使用全封闭或极少开窗的玻璃幕墙,而忽视了真正实用环保的理念。现在全社会提倡践行“绿色发展”理念,建筑物开窗多了有利于自然采光、通风和温度调节,体现节能环保的要求,同时也避免玻璃幕墙造成的城市光污染,可以说一举多得。

蒲虎透露,将于近期向市政协提交相关提案,要求有关部门从规划等源头上避免写字楼开窗过少和大面积集中使用玻璃幕墙的现象。

不过,对于一审判决结果,开发商成都蜀都银泰置业有限责任公司并不满意。“我们感到十分意外。”该公司负责人朱先生称,写字楼属于超高建筑,设计、施工、监理单位均为甲级,符合国家规范,并且楼盘设计、修建、验收均符合相关要求后,才交付给业主。同时,他还出示了相关证据,在一份《四川西南建筑工程咨询有限公司施工图审查意见汇总表》上,审查结果中,地勘、建筑、结构、暖通、抗震等项目均为合格,综合结论也为合格。“目前的审判结果,相当于推翻了前期楼盘的设计修建、验收等各个环节,这肯定是不合理的!”朱先生表示,公司对于一审判决并不认同,准备上诉。

焦点

开窗面积不足通风换气装置标准如何认定?

专家:通风换气装置需要随时开启换气、通风功能

北京蓝鹏(成都)律师事务所律师陈小虎表示,从判决结果来看,开发商出售的房屋并未达到国家相关标准,表面上看应该是设计环节出了问题,如果是设计出了问题,后续验收都是按设计来验收的,才会导致后续都认为是合格的。开发商作为合同的出售方,理应对未达到标准带来的后果负责,如果不是特别严重可以要求进行整改,如果导致严重的质量问题,严重的可以追究刑事责任。

高新区规划建设局相关人员表示,蜀都中心写字楼的设计、建设等均符合国家规范,“开窗面积不足,设有通风换气装置是标准允许的。”对于通风换气装置标准如何认定,他称只要能起到通风换气功能都可以。不过,蜀都中心写字楼没有独立的能源设备,其新风系统使用的是集中供能,通过购买的形式供冷暖,从建筑设计角度说,通常设计时有相关符合标准的就可以。造成目前的矛盾,应该是后期经营管理中出现了问题,“如果一直正常运行是可以达到标准的。”

西南交大建设工程质量事故鉴定中心专家杜龙解释,根据《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)相关规定,“外窗可开启面积不应小于窗户的30%;透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。”杜龙表示,只要满足其中一条便可达到标准。不过,对于何为“通风换气装置”,业内的理解是:只要能起到通风换气功能的便是,没有指定具体装置,也就是说开发商在开窗不足的情况下,安装新风系统作为通风换气装置是可以的。“但是,有一个细节,通风换气装置需要随时开启换气、通风功能,否则便失去了作用,如此便不能认定为通风换气装置。”杜龙说,当新风系统停止工作时,如果写字楼既无幕墙换气装置,开窗比例及窗地面积也不满足规范,那么房屋便不满足上述《标准》要求。唐先生则表示,其公司所在写字楼的新风系统使用时间有限制,通常在夏季6月至9月使用,其他时间并未使用。同时,效果也不理想。

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