住宅将更加纯粹 社区商业机遇与问题并存

成都商报2017-11-14 09:58

10月13日,成都市规划管理局公布《成都市城市规划管理技术规定(2017)》(用地与建筑分册)的通知。《规定》中提出,新建住宅建筑不得设置底商,商业应独立设置。为此,四川中原顾问相关人士解读,从新规实施开始,“住宅+底商”的建筑类型将不复存在,兼容的商业只能从住宅脱离出来,单独设置,住宅将更加纯粹。

《规定》已于10月11日起开始执行,那么执行后会给市民带来哪些利好?对社区商业带来哪些改变?

案例

噪音油烟扰民

有市民不愿再买有底商的住宅

家住成都西三环的李先生告诉天府早报记者:“我家楼下就有社区底商,这条社区底商的商业街规划是餐饮美食一条街,每天到了吃饭的高峰期,不仅非常嘈杂,而且像火锅、烧烤等重油烟的餐饮散发出来的油烟和味道比较大,由于我家临街,冬天关着窗户还稍微好些,但夏天天热开着窗,简直受不了。虽然社区底商方便了业主的生活需求,但底商给我们生活造成的影响也着实不小。”

无独有偶,在成都双楠居住的王先生也深受社区底商“其害”多年,他表示,“以后买房再也不买临街的,尤其是有社区底商的住宅。”

有媒体报道显示:今年1月1日至10月31日,成都市大数据和电子政务管理办公室平台共收到餐饮油烟扰民10305件,噪音扰民1883件,其中有不少投诉对象是底商。

成都市民李先生称:“现在大家对居住环境的舒适度要求还是比较高,底商扰民一直是一个让人头疼却又屡禁不止的问题,现在商业从住宅中脱离出来独立设置,无疑可以很好的解决这一难题,但同时,底商的设置初衷是方便住户的生活需求,所以对于开发商而言,在未来的住宅小区中,如何做到既不扰民,又方便住户的生活需求,这或许又是一个新课题,需要开发商在这一方面考虑得更精细一些。”

利弊

利大于弊

提高居住生活品质

目前商住混合带来的问题还是很多,戴德梁行策略发展顾问部董事及主管魏先龙表示,诸如分散业权在统一定位和统一经营、管理上还是有难度。“从目前一些社区商业的运营我们可以看到,分化现象比较严重,空置率高、租金高,导致有些社区商业的运营始终处在不温不火状态,再加上现在社区底商更多是分散业权,小业主在选择商家时更多考虑的是投资回报,不会太注重对业态的把关,长此以往难免会形成恶性循环。”

“今后商住分离后,进行集中利用和打造,不仅可以统一运营,而且也可以减少现在商铺空置率高的问题。”魏先龙说。

在中国商业地产战略联盟秘书长王长旭看来,独立商业更纯粹,也更具外向型特质。建筑和商业的形态,决定了未来的消费客群。我们通常把社区商业分为内向型和外向型两种,内向型是满足本小区业主的需求;外向型则可以幅射到周边几公里的范围,会形成一个区域消费目的地。从后期招商运营来说,商铺的浪费和公摊变少,空间利用率、使用率高了,坪效增加,能更好良性运营。

另外,“过去底商上面有塔楼,受整体建筑结构影响,传统底商不可避免的存在结构柱和空间异形的问题,造成很大浪费;独立以后,可以做成框架结构,除了消防楼梯、电梯外,不会有浪费,在产品设计上也可以更贴近商家和业态的要求,柱子进墙、空间更方正、经营业态更全面;其次,解决了扰民的问题,独立商铺排烟、排污更好规划,与住宅分隔一定距离后,噪音也会减少一部分。”王长旭说。

商业地产运营专家、成都中能资产管理有限公司常务副总经理邵家桢表示,根据《规定》,新建住宅建筑不得设置底商,商业应独立设置,这无论从住宅和商业的角度来说,其实这都是一件好事情。原本的一体设计,给居民生活带来便利的同时,也带来了后期物业、商业管理、社区形象等方面的诸多问题,而且对商业来说经营业态受限,从住宅来说品质感降低,分开后为了满足土地规划中商业兼容的要求,商业将以商业综合体或商业街的形式设置,既保证社区的商业配套,也便于项目后期的管理,提高了社区居住品质。

问题

商住分离

机遇与问题并存

“新建住宅建筑不再设置底商,商住分离虽然有需要面对的问题,但也有发展的机遇。”有业内人士提出。

成都江南昊园置业有限公司董事长俞健表示:“房子是用来住的。”衣、食、住、行作为人们日常生活的主要内容,与我们的生活息息相关,其中住跟食和行密切相关,所以可以认为:住是生活最重要的一部分,影响到我们的生活方式。新规不仅影响开发商,也会改变成都人的一些生活方式。

“从开发商的角度来看,后续成都土地的商业住宅比例如何这是重点。如果变成纯住宅、纯商业的模式,那此规定自然执行。如果住宅商业比例还是跟之前相同,就要看建筑密度是否有所放宽,如不放宽,那就意味着商业占地增加,挤压住宅用地,虽然商住分离提高了品质,但密度的增加也是不利因素。对开发商而言,如果是市中心地段,可以考虑商业的纵向拔高,所以,我认为会对郊区高容积率高商业比例的项目有影响。”俞健表示。

魏先龙表示,商住分离对大地块或大项目的影响不会太大,反而会给这些项目提供开发优质社区集中商业的机遇。因为大地块项目空间相对会大一些,在打造时从对社区商业的规划和品质上来说,也更有塑造条件。除此,邻里集中式商业的业权统一,一定程度上可以减轻开发商被动持有的压力,更容易做一个优质资产,具备资本化的潜力。而会受到影响的应该是一些小地块,因为现在的商住混合项目在打造时,对空间的使用上会做一些重叠使用,比如停车位、花园、交通通道等,商住分离后,由于小地块可用面积变得更小,密度也会紧张,所以我认为未来商住分离的规划会让居住和商业的分区划分更集中,使用更纯粹。

对此,王长旭也谈到,未来社区商业的关键还是后期运营的问题,一直以来,多业权是困扰很多开发商最大的问题,商铺销售后业权属于小业主,后期经营中若想统一小业主的思想,做出有特色的商业太难了。所以在规划的前期,一定要考虑到后期商业运营的问题,独立商街更需要有特色的、有定位的商业整体运营。

声音>>>

市民

业界成都市民李先生:“底商扰民一直是一个让人头疼却又屡禁不止的问题,现在商业从住宅中脱离出来独立设置,无疑可以很好的解决这一难题。”

业界

戴德梁行策略发展顾问部董事及主管魏先龙:“今后商住分离后,进行集中利用和打造,不仅可以统一运营,而且也可以减少现在商铺空置率高的问题。”

问题>>>

成都江南昊园置业有限公司董事长俞健:“会对郊区高容积率高商业比例的项目有影响。”戴德梁行策略发展顾问部董事及主管魏先龙:“商住分离对大地块或大项目的影响不会太大,反而会给这些项目提供开发优质社区集中商业的机遇。会受到影响的应该是一些小地块。”

数据>>>

1月1日至10月31日,成都市大数据和电子政务管理办公室平台共收到餐饮油烟扰民10305件,噪音扰民1883件,其中有不少投诉对象是底商。

住宅将更加纯粹 社区商业机遇与问题并存

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