从开发商的拿地逻辑 简析北湖板块的价值前景

腾讯房产·成都站2017-11-30 09:55

如何衡量一个区域的发展潜力,其实可以从这个区域的品牌开发商的聚集程度来分析。

对于开发商而言,每拿一块地之前都会有专门的团队进行前期调研和分析。当前地价水平、周边环境好坏、区域发展潜力(政府产业规划)、潜在市场规模、后期溢价空间等等通通都要考虑。如果一个区域,暂时不够成熟或者说仍在开发的初级阶段,却得到了众多开发商的青睐,足以证明该区域具有良好的发展潜力。

东北三环北湖附近 品牌开发商集体驻扎

今年4.6土拍,北绕城外的天回镇地价被拍出11080元/平米的价格,地价正式来到了5位数。

对于城北来说,地价上涨,是房企对于区域价值的认同,也意味着地块未来呈现的项目,将以全新的标准打造。但不可否认的是,目前城北整体的高端氛围仍处发力阶段。

不过,在东北三环附近以北湖为中心的北湖板块以及靠近北湖的熊猫基地、龙潭寺板块部分地区,却在最近两年时间里悄然聚集了包括融创、绿地、恒大在内的多家一线品牌开发商。

从开发商的拿地逻辑 简析北湖板块的价值前景

从开发商的拿地逻辑 简析北湖板块的价值前景

据了解,目前区域内大部分地块已经呈现,且销售效果良好,整个片区几乎无房可售。如果从从开发商的拿地逻辑分析,为什么该区域会备受青睐?

拥有丰富的城市资源

2012年成都规划“六湖八湿地”,主城区仅有“北湖”和“锦城湖”入围,且相比南绕城外的锦城湖,三环边的北湖距离城中心更近。要知道,在成都主城区内以湖泊命名的板块比如东湖、锦城湖,均已被贴上了“富人区”、“高端宜居”等标签。

按照成都北湖的最新规划,面积将由现有的541亩扩大至3700亩,总面积扩大近6倍。同时,龙潭湿地也即将启动建设。这一湖一湿地就将形成“北改建设示范区”和龙潭新城的水绿体系的基本构架。新北湖形成之后,这个区域将孕育出一个5平方公里的国际生态社区。而与区域相邻的还有以熊猫为IP的大熊猫基地,熊猫体育公园等人文资源,城市、生态资源俱佳。

从开发商的拿地逻辑 简析北湖板块的价值前景

此外,据业内人士透露,北湖周边在用地规划指标控制上很严格,规定容积率大部分都在3.0及以下”,目前区域内呈现的也均是改善型项目。对于开发商而言,绝不会放过这样一个潜在的豪宅板块。

产业聚集配套逐渐完善 溢价空间大

从北湖的位置上分析,北有北湖熊猫国际旅游度假区正在稳步推进中,主要依托区域优越的生态资源和“大熊猫”国际文化品牌,以生态保护为前提,吸引以特色文化旅游、运动休闲、高端会议旅游、生态旅游为开发业态的企业参与。往南则有龙潭水乡总部城,根据成华区门户网显示,龙潭水乡总部城已入驻企业已经达到1200余家,未来3年内或将吸引8万人在此就业。产业红利的背后是大量的潜在购房需求。

从开发商的拿地逻辑 简析北湖板块的价值前景

北湖熊猫国际旅游休闲区用地布局图

此外,笔者从成华区建设局了解到,成华区未来将陆续启动91个建设项目,内容包括新建32所学校、13处公园绿地、4所养老院、4处文化活动中心等公共基础建设。区域交通路网目前基本完备,地铁8号线目前正在施工中,预计2020年通车。而目前比较弱势的商业部分,在众多品牌开发商的合力打造下,相信商业配套完善也只是时间问题。

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成华区政府规划用地

也就是说,北湖板块周边未来该将是该区域内唯一的纯生态住区,考虑到目前区域内11000左右的均价,相对于南边的锦城湖,北湖还有很大的溢价空间。

对于购房者有何启示?

把时间回到5年的锦城湖,同样的逻辑仍然适用。万科、中大、中铁建、保利等企业几乎在同一时间进军锦城湖板块。5年之后的今天,锦城湖周边均价早已突破20000元/㎡。

由此可见,对于购房者而言,选准一个开发商扎堆入驻的区域,在板块成熟之前进行投资置业是一个多么重要的选择。而如今的北湖,便是5年前的锦城湖。

错过了锦城湖,别再错过北湖。

目前,北湖周边区域内最新的一个项目是融创去年12月拿下的约119亩地块打造而成的融创玖阙府项目。11月25日,该项目售楼部已正式亮相。

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销售中心实景图

销售中心实景图

融创中国作为中国房企TOP10,被誉为"高端精品生活创领者"。自2015年低调进入成都市场,融创坚持"聚焦核心区域,打造高端精品"的企业战略。2017年融创(成都)7大新品强势入市,以20个城市级精品项目布局成都。

融创·玖阙府项目作为融创城北首部高端作品,位置紧邻三环路隶属成华区,北接规划中的“熊猫王国”,东临北湖湿地公园,西至规划中七中嘉祥外国语学校地块。临近规划中的地铁9号线和15号线,也有成都军区总医院这样的优质医疗资源。在如今寸土寸金的主城区,融创玖阙府也许将是三环湖居墅区的收官之作。

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融创玖阙府意境图

融创玖阙府项目总占地约119亩,总建筑面积约16万方。项目充分利用了当地丰富的湖、河、园景等自然资源打造巴蜀宅院,以东方美学为标准,营造私密宅院三重景观,五进叠水园林;以新东方建筑风格,精筑阔景叠拼城市墅、全景天际大平层,还原成都人的院落生活。

据悉,该项目首批次将推出叠拼别墅和大平层产品。溪园阔景叠拼,大面宽,小进深空间设计,直面中庭风景;全装水景华宅,两梯四户,合理布局,约270°全画幅景致视野。现已开始接受预约、咨询。

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