第一太平戴维斯:成都土地升温购房需求外溢

腾讯房产·成都站2018-01-10 10:15

零售物业市场整体呈回暖态势,求新求变成为贯穿全年的市场主音调。

联合办公和高新科技企业崛起促使大面积租赁频出,甲级写字楼市场进入拐点之年。

住宅市场供应减少拉动价格稳定上涨,土地市场不断升温,购房需求外溢至近郊区域。

大宗交易投资市场逐渐升温,成交数目创历史新高,成都投资价值显现。

第一太平戴维斯17年成都房地产市场回顾与2018年展望

零售物业市场

2017年成都零售物业市场整体呈回暖态势,求新求变成为贯穿全年的市场主音调。年内共录得9个新项目开业,新增供应共计约78万平方米,推动市场总存量达到约537万平方米。其中,中高端项目银泰中心in99助力高新南区商圈提档升级;武侯吾悦广场、中铁建186Mall等7个社区型项目不仅填补城市部分区域长期欠缺的零售商业空白,还通过主题营造强化场景力求精准迎合日趋在地化的消费需求。年内品牌拓店频繁,且部分购物中心陆续完成主力店大面积调整,刺激租赁成交大幅增长。

全年零售物业市场净吸纳量录得约83万平方米,超去年同期2.7倍,拉动市场整体空置率同比显著下降2.2个百分点至6.9%,创五年来新低。中高端品牌纷纷通过核心商圈地标项目积极登台成都市场,促使部分项目议价能力进一步提高,核心商圈平均租金同比上涨2.3%,并成为市场整体租金上扬的主要驱动力,成都零售物业市场强者恒强态势突显。截止年末,全市购物中心首层平均租金同比微涨0.3%,报人民币422.1元每平方米每月。

第一太平戴维斯17年成都房地产市场回顾与2018年展望

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华

在租赁需求端方面,零售和餐饮仍是主要驱动力,分别占比全年新增租赁成交量的58.7%和27.9%。其中,服饰和珠宝配饰仍占据零售类需求来源的前两位,此外,日益风靡全城的运动健康生活方式带动户外运动品类年内加速扩张,跃升至零售类需求来源的第三位。典型成交案例包括:高端瑜伽服装品牌Lululemon和时尚潮牌Superdry首次入蓉,分别于万象城和远洋太古里开设门店;智能电动汽车NIO蔚来进驻成都,亮相银泰中心in99;顶级珠宝品牌Fred首次落户成都,在远洋太古里和银泰in99开出双店;家居品牌HAY入蓉后的双店分别落子银泰中心in99和万象城。正餐和饮品店则是餐饮类最大的租赁需求来源,典型成交案例包括:茹丝葵牛排馆入驻银泰中心in99;Wagas于来福士新设门店;香料集市新疆餐厅入驻万象城;绿茶餐厅入驻金牛万达和世豪广场等。饮品新店依然延续着茶饮主旋律,录得贡茶、弥茶等多个品牌的扩张。同期,生活休闲业态的扩张也不容小觑,美容保健年内扩张迅猛,跃升生活休闲类需求来源的第二位,瞩目成交案例包括:Bymiga入驻远洋太古里;Yeoui亮相仁恒置地广场等。

2017年是见证成都零售物业市场诸多变化变革之年。其一,新入市的零售项目催生商业格局之变。社区型购物中心和邻里街区商业在2017年异军突起,推动市场从大而全向小而精发展,加速形成“城市级—区域型—精细型”的金字塔三级格局。年内,不仅录得卓锦曼和星悦广场等填补新兴居住社区商业空白的零售项目,还看到针对如白领、邻里小区特定群体的中粮鸿运悦街、创意山、中海环宇荟等街区式和底商式项目,以期迎合日趋细分化和碎片化的消费场景和行为。另一方面,年内共八家百货迫于激烈的市场竞争而相继黯然离场,创下历史新高。

其二,成都零售项目的内部空间历经解构和重塑之变。年内录得多个购物中心的调整升级开始通过物业改造结合业态品牌调整来探索内部商业空间重新呈现,以期塑造消费空间场景化和主题化,追逐零售消费小众窄群化的趋势。年内瞩目的案例包括成都IFS的“Y+青年空间”、锦华万达广场的“68街区”、万象城的“501街区”等。

其三,消费者日新月异的消费偏好带来品牌租户和业态之变。一方面,传统业态或品牌呈现方式不断更替,例如快闪店、互动体验店以及新零售概念下催生的新物种等,皆对购物中心的融合度提出了新要求;另一方面,医疗、家装、办公等新兴、跨界业态或品牌也纷纷侵入购物中心,从楼层业态分布规划、坪效等多方面考验项目运营能力。租户变革中最为瞩目当属新零售,高科技应用赋能实体店链接线上和后台,增强消费体验感和便捷性的同时,亦能快速而精准的获取、传输和分析消费数据,并及时反馈至零售商,驱动零售商调整生产及物流方案,更“聪明”消化库存和应对需求变化。年内录得超级物种、盒马鲜生、苏鲜生等多宗“新零售”品牌进入成都,以求及早占据零售第四城的一席之地。

其四,购物中心通过强化服务和推广带来运营之变。年内,购物中心纷纷利用各种节庆契机举办大型主题活动以期提高曝光度和吸引客流,主题活动数目达历年之最。人文关怀型的增值服务在购物中心蔚然成风,80后父母群体增多让母婴室已成标配,千禧一代对宠物喜爱使得宠物准入和其服务设施也悄然进入多个购物中心。

展望2018年,市场预计将迎来八个新项目开业,新增供应约79万平方米,其中悠方UFun和西南首个“TOD模式”的龙湖西宸天街备受期待。新增项目均落于非核心商圈,届时成都零售物业市场多中心、多商圈空间格局将进一步成型。未来成都零售物业市场将见证更多样的建筑形态、更专精的定位、更别致的装潢风格的购物中心,重新定义业态规划,为消费者创造更多生活体验乐趣。租赁需求预计将持续活跃,现有项目对已有消费内容快速迭代的诉求,新增项目对新业态新品牌的渴求,均给品牌扩张提供舞台。2017年抢足媒体版面的“新零售”模式将在2018年全面布局落地,进入正面角力时期,通过消费者、零售品牌商和项目运营商三者之间探索将不断挖掘和演绎“新零售”内涵,推动整个零售行业在产业链、供应链、价值链的提档升级。

甲级写字楼市场

2017年,成都甲级写字楼市场分外活跃,大面积成交频出带动空置率降至五年来最低,且拉动租金多年来首次上扬,呈现乐观趋好局面。年内,甲级写字楼市场共录得6个新项目入市,市中心和南延线区域均有项目落成交付,新增供应约30万平方米,推动市场总存量达到约296万平方米。

在构建国家中心城市和产业升级政策利好带动下,成都市场从第一季度起净吸纳量逐步走高,全年达到38.4万平方米,同比大幅增长44.6%,领跑全国二线城市。大量办公需求的释放推动平均空置率持续降低,在新增供应走高背景下同比下跌5.8个百分点,至27.7%。市场情绪不断上扬,同期甲级写字楼可租赁面积大幅减少,使得业主的议价能力显著增强,近五年租金下滑通道于年内终结,平均租金经历前两季度微幅下挫之后反弹,同比微涨0.2%,报人民币98.8元每平方米每月。

第一太平戴维斯17年成都房地产市场回顾与2018年展望

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事李绅

从全年新增租户来源来看,金融、专业服务和高新科技类行业三足鼎立,三者新增总租赁面积占全年总成交近七成之多,分别为25%、23%、20%,共同构筑起市场良好去化之势。在金融细分行业,类金融和信托基金这两个细分产业的租赁需求最为突出,银行等传统金融年内扩张趋缓。联合办公的在市场攻城掠地成为年度话题之一,以MFG创客联邦和梦想加为代表的联合办公企业迅速抢占成都甲级写字楼,全年录得联合办公新签约甲级写字楼面积超5万平方米,总租赁面积增长近五倍。资本市场追逐和双创政策亲睐是联合办公大肆扩张的主要驱动力,但其超大租赁面积,甚至“超级租户(超过一万平方米)”的出现和新型办公方式对写字楼业主后期运营提出更高要求。得益于政府持续引导高新科技类产业的发展,成都近几年逐渐成为全国高新科技“头部城市”,吸引和培育大批科技企业,年内录得苹果中国服务中心(Apple Care)、斐讯科技、华为、陌陌科技、金山科技、锤子科技等知名企业以及一批中小型企业纷纷进入甲级写字楼,促使高新科技类租户占全年成交面积的20%,已与金融和专业服务两大甲级写字楼传统租赁大户并驾齐驱。

随着众多写字楼入住率推高,部分业主方的关注点从“去化”逐渐转变到“维系”,即通过增加商业配套、关注白领上班族健康、举办节日活动等方式贴心的维系租户关系、关怀租户需求、推广楼宇品牌,增加白领圈层的在办公环境中的幸福感和归属感。以商业配套为例,年内录得近三分之一的含有大型商业体的写字楼项目向办公人群提供餐饮方面的优惠,某些楼宇甚至专门定位白领群体量身打造小型购物中心,举办白领健康讲座等。在对抗冬天严峻空气质量方面,新入市楼宇安装阻隔PM2.5颗粒物的设备,入市较早楼宇后期也加装相关设备,体现楼宇的人文关怀。

展望2018年,成都甲级写字楼市场预计将迎来40余万平方米的新增供应,代表项目包括东大街及延线的睿东中心和中央商务区的领地中心西塔。2017年,成都市颁布“产业新政50条”支撑成都建设国家中心城市,并陆续出台关于新经济产业培育和支持政策。第一太平戴维斯发布《迈向国家中心城市背景下成都房地产发展趋势和机遇》专题报告,提出这一系列政策将直接带动金融业、现代服务业、科技创新等以办公楼为载体的产业蓬勃发展,由此衍生出强烈的办公物业租赁需求,在未来中长期内给予成都甲级写字楼市场有力的支撑。预计2018年成都甲级写字楼市场将延续乐观态势,科技企业和联合办公为代表的专业服务企业将继续频繁扩张,为市场带来更多大面积租赁成交。

住宅市场

2017年,成都市主城区一手住宅供应量310万平方米,由于前期土地市场供应量较低,市场存量住宅产品从2016年下半年开始迅速去化,以及系列限制政策出台导致一手住宅供应环比同比下降66%。供应量下降导致成交量下滑,年内主城区一手住宅成交量为545万平方米,同比下降45%。在住房调控政策不断收紧的背景下,供需局面依然较为紧张,全年主城区一手住宅价格依然保持上涨态势,报人民币14,590元每平方米,同比上涨10.7%,涨幅收窄。另一方面,传统主城区范围内有限的供应量直接导致购房需求无法充分释放,进而迅速外溢到供应量相对充足的原近郊区域。

第一太平戴维斯17年成都房地产市场回顾与2018年展望

第一太平戴维斯华西区市场研究部助理董事陈大荒

2017年,住宅市场持续高温带动土地市场分外活跃。全年,主城区住宅用地成交量达204万平方米,同比上涨37%,为缓解供需紧张局面,下半年土地放量供应为上半年供应量四倍以上。主城区住宅用地平均楼面地价破万,最高价高达人民币17,200元每平方米,近半数住宅(含住宅)用地以高于50%的溢价率成交,更有10%的住宅用地的溢价率高于90%。同期,在活跃的住宅市场和新一轮产业和城市规划利好政策带动下,原近郊区域土地成交楼面地价达到人民币7,286元每平方米,为2016年楼面地价的3倍。作为首批住房租赁试点城市,本年成都土拍首次推出“无偿移交定量租赁住房”和“人才公寓用地”引起社会各界关注热议。土地价格不断攀升依然吸引众多外地房企入蓉,年内录得7家外地房企通过权益合作或联合拿地的方式首次进入成都市场,反映外界对成都房地产市场发展的关注和信心。

展望2018年,土地市场放量可缓解住宅市场供需紧张局面,年内出台的租赁试点和成品住宅以及公证摇号排序和限售等政策,不仅抬高住宅投资门槛,且力求建立长效机制,为住宅价格保持稳定提供保障,促使住宅市场回归居住。

投资市场

2017年,成都投资市场活跃,共录得27宗大宗交易,创历史新高。其中,由第一太平戴维斯促成的某大型资产包交易中所包含的成都华敏翰尊国际大厦整栋交易备受瞩目。按交易类型来看,超七成交易为二手住宅用地或在建住宅项目,反映出开发商对土地储备的需求因持续高涨住宅市场热度和不断升级的土拍机制显得更为迫切。按买方性质来看,内资企业独占鳌头,占据交易买方近80%,突显其强势地位。

受国家进一步限制境外投资影响,活跃的一线城市物业大宗交易市场拉动资产价格不断攀升,促使众多投资商将眼光投向以成都为代表的内陆地区。当前成都相对较低资本公允值和未来城市发展巨大潜力,已形成一定商业地产价值洼地。展望2018年,预计成都会持续吸引外地和境外资本关注,核心区域高品质的商用物业将继续成为市场热点交易项目。鉴于土地拍卖门槛升高、住宅销售持续增长,预计二手土地交易市场也将继续活跃。此外,确立租购并举制度对长租公寓市场重大利好,下半年公寓渐成资本追逐新风口,层出不穷类REITS产品为开发商和投资者打通更多渠道,预计全国逐步蔓延针对公寓类物业的大宗投资热情将渗透到2018年成都市场。

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