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全联商会创会会长聂梅生:城镇化主导房产发展

2013年01月19日16:43腾讯房产我要评论(0)
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聂梅生:大家下午好,非常高兴回到成都来参加这样一个美丽中国,美丽成都这样一个论坛。今天我要和大家分享关于房地产2013年的主题,我演讲的题目叫做“房地产改革与发展”。大家都知道开过十八大以后,关于房地产有很多的说法,我想现在已经是2013年了,我认为中国房地产确实已经面向一个未来的十年,随着十八大的召开,随着新一届政府马上就要开始执政,它会开启房地产另外一个十年,对另一个十年我的看法是,房地产走到现在,体制改革和体制创新可能是房地产今后未来十年发展的最重要的问题。说到底改革和创新,我们应该从哪方面走向一个更加平稳的,更加体现民生的十年,我想可能和这个有关系的就是这样几个。

一个是民生,一个是城镇化,一个是产业结构调整,一个是经济结构调整。这四件事都和房地产有关系,所以我们应该在这四个主题当中寻找我们未来的发展大家注意到昨天公布了一下全年的数据,第一次看到公布了我们国家的贫富差距和这个问题,其实民生主题当中很大的一个就是怎么样使我们的收入分配差距能够减少。这里面我注意了一下,城镇的人均收入,我这个是2008年的数字,是一个研究机构的,如果官方的数据就是红色的,昨天公布出来的差不多是差五倍,当时也差不多是五倍左右,但是这个并不被认可,实际上中国的一些大城市,城镇的人均收入的差距远远不止,按照学者的估计可能会到十倍以上,按照昨天公布的数据,08年以后我们的基尼系数在不断的减少,不管怎么说收入差距还是非常大的,我又注意到现在讲收入分配的差距是民生问题,它是一个现象,实质是分配不公,所以这个问题为什么说和房地产是有关系的,如果你改变了,在未来的十年中,政府改变了收入分配不公的问题,一定会对房地产有巨大的影响,一个是财政支持收入分配制度改革,它的重点是怎么样的,实际上是要通过这样一些财政制度的转换来解决收入分配的问题,比如说补贴的问题,国企的问题等等。第二个就是说解决民生问题的最重要的一点,大家把它总结成为限高,扩中,托底,限高就是限制高的这一部分,扩中就是中间这一部分,扩中就是扩大中间这一部分,扩大中间这一部分来讲,限高扩中托底的话,在我们这个房地产领域里面来讲就存在一个,托底的问题是保障房的问题,扩中的问题是改善房的问题,限高的大家非常关心的限购,这样的问题会不会发生,所以我觉得我们房地产是和民生问题有巨大的,非常紧密的联系。如果是调整收入分配差距,调整分配不公,在我们房地产市场上一定会有反应的。

第二个是收入倍增,这个不多讲了及现在住房问题上一个是更可靠的社会保障,更舒适的居住条件,在十八大上同时提出来的,更可靠的社会保障我们理解为保障保民生,保障房是列先的,如果我们要达到小康,如果我们的住房不能达到改善性,怎么能进入小康呢,我想民生的主题是和我们有密切的关系,现在我们的城镇居民收入有很大的提高,在这十年当中,我们从7000多,变成了两万多,在这种情况下我们谈民生主题是有可能的,也就是像刚才刘司长讲到的,我们在2012年我们收入的增长速度超过gdp的增长速度,如果这个继续下去我们谈民生主题就有基础了。下面我们谈一下大家关心的房地产最近业界大炒的一个城镇化,甚至一些死盘,一些郊区都拿城镇化这件事说事,好像就可以把卖不出去的放卖出去了,圈地圈了好久没有出手的,马上城镇化就可以解决了,其实我觉得不是这样的问题,现在房地产界要好好的考虑城镇化是什么,毫无疑问我们从这个图可以看出来,城镇化率,是我们的横轴(ppt),这个是销售量,这个是销售额,它都和城镇化率有正相关的关系,当城镇化达到45%的时候就是销售量和销售额急剧的上升,从这一点来说只要说城镇化一定和房地产正相关的,不会是城镇化越高房地产越下滑,绝对不会出现这样的情况,现在大家都在说,我觉得说正相关是肯定不错的,因为未来十年我国至少有120亿平方米的住房需求,相当于去年的12倍以上,所以从住房来说肯定是这样的,在城镇化这个主题上,我们看一下李克强副总理是怎么讲的,一个是巨大的内需潜力,其实我更注意的是这个50%和35%之间的差距,城镇化率当中实际上有15%的人并没有进城,这个差距也就是动力,就有一千多万人口要转移到城市,是这样一个问题。所以劳动生产力和城市集聚效应和公共服务设施,和居民收入和收入的增加等等,这些都是我们城镇化当中的很有益的事情,所以城镇化是我们巨大的内需潜力,巨大的内需潜能,是我们中国经济长期发展的潜能所在。这是李克强总理讲的一些内容,城镇化是我们中国经济的第一引擎。如果说到城镇化的问题,我觉得有两个问题需要说一下,真正中国要达到城镇化有两个问题必须解决,否则城镇化我自己认为不突破这两点,城镇化是没有办法办的,第一个是户籍制度改革,这是一个非常难解决的问题,只有户籍制度改革以后才能有序的推进农业转移人口的市民化,促进实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。这是一件事情,户籍制度改革,这事情已经提出来了,也是受到很多的置疑,比如像北京、上海这样的户籍能放开吗? 如果我们不进行户籍制度改革,我觉得城镇化是举步维艰的。第二个改革就是土地制度改革,这一次我们商会在准备两会的提案,恰恰就是采到了这件事,我就主张主要提这件事。国务院有关部门提出大幅提高征地补偿,完善土地管理制度,后面这句话就不知道说的是什么了,对房地产来讲是一个命门,我们看宪法里面事怎么说的,如果是在这个情况下说我们的土地制度的话,宪法里面是承认农村土地集体所有制和城市土地国有制是并立的,就形成了城乡二元化的土地所有制,这样的问题在未来十年是不是就不能解决,是不是永远的残缺,是不是就这么样不平衡,是不是真的回到十八大所提出来的集体土地和国有土地的同地同权同价,这三件事是非常重要的,这样才能回归我们宪法的本意。这件事情我故意也是下一步房地产改革当中的非常重要的两个。所以户籍制度改革会释放我们新的需求,土地出让制度的改革释放双轨制的土地供给,如果说城镇化绕开这两个改革。

下面讲一下产业结构调整的主题,产业结构调整我为什么觉得和房地产有关系呢?产业结构调整提出一个新四化,这里面把城镇化放在了中间,而且它提到了承上启下,上面承接新型工业化,下面是承接农业现代化,所以它起到一个非常重要的作用,城镇化和房地产我刚刚讲了是有巨大的关系的。把城镇化放在一个非常的板块的话,房地产就要起到经济结构调整的一个重要的支撑作用,就会成为新四化如何互动,协调同步发展的支撑平台。所以要说房地产在未来十年,确实和原来的十年不一样的,前面十年房地产在快速发展中,我们都知道全国性的房价几乎是涨了五倍,但是我们gdp没有涨那么多,未来和过去十年,人均收入也没有涨那么多,这个过程已经过去了,我们未来十年我觉得会和新四化和产业结构调整起到一个融合互动协调同步发展的作用,经济结构调整刚刚刘司长已经讲了,实际上是把反响调匀的,如果出口我们已经调到一个稳定的水平,不太可能大跨步得往前走了,大概占到全世界的总额10%左右就完了,大概就这样了,原来不合理的投资从百分之35%到后来的投资占到gdp的比重49%、48%这样,直线上升,消费又从48%下到35%,就这个红线和蓝线反向的要调,主要就是把内需调上去,消费内需调上去我们房地产就要面向内需型,消费型。如果房地产面向内需消费,房地产的内需是什么,房地产的内需按照李克强副总理的讲话中讲,最大的内需就是城镇化,所以房地产在经济结构调整中,在内需当中起作用就是在城镇化中起作用,我觉得这个不用怀疑,不要另外找位置,这个就很清楚。消费就不太一样,纯消费的房地产是存在的,比如说旅游地产、文化地产、养老,这样一些都是消费型的地产,将得到更多的支持,而且它和民生有更大的关系。所以房地产转型的方向如果和经济结构战略条有关系的话,这和消费是有关系。

如果这样看的话,在经济结构调整这样一个主题下,投资为目的的商品住宅市场将被限制,房价将处于低于gdp的平稳上升阶段,如果是过去我们房价十年翻了三倍到五倍,我想如果低于gdp增长,低于人均收入增长,这个数字已经是有解了,最近我讲我说未来十年如果按照十八大的提法,房价是有解的,不是无解的,它应该低于gdp和人均收入的水平,如果人均收入翻一番,房价就不应该翻一番,这样它的增长速度就低于人均收入的,如果是人均收入涨到7.2%到7.5%,如果房价每年的增长率在7%我认为就是平稳、较快健康的发展。这个数字就相当于两年调控以后,当期的数字,我们昨天在一个会上很多人都同意这个观点,他们就说我们几个人算来算去,2012年的12月份同比2011年的12月份的房价的涨幅,同比1—12月份房价的涨幅就是差不多7%左右,调控的结果就调到了这个数,这个数我认为是合适的数字,如果你每年涨7%,就像今年的涨幅,十年房价大概就翻了一番,因为低于人均收入,人均收入今年涨到12%了,这样的房价收入比就逐渐的可以调回来,从现在的十年逐渐调回到十年,逐渐调到八年七年,到国际上的六到七年左右,我不支持在未来的十年内房价由于调控受到了压制,明年房价会大涨特涨,会怎么怎么样,我觉得好像不应该是这种情况。如果按照整个的战略来讲,恰恰是未来的十年翻出了一个房地产的新的发展模式,而以改变为前提。

我觉得有几个需要大家考虑的问题,因为现在在两会之前,两会之前也需要准备一些建议和意见,我觉得第一件事房地产对经济的作用这个有很多的争论,一方面是房地产在国民经济中占的比例太高,挤压了其他的投资,另一方面说不高,到底这个事情怎么看,我觉得现在有一个说法,否则的话一会儿就跟刚刚讲的一样,如果房地产影响了国民经济的发展,如果它对经济产生影响了,产生下坠作用了就拼命的救市,有人说08年就模式房地产救市,拉动经济,如果太高了又调控,这不是一个办法,到底房地产在国民经济中是什么样的比重,我觉得应该重新算,我们现在的算法和国际上是不一样的地这一点和经济机构的研究的是不一样,国外房地产在gdp中的比重是这样的,投资算一部分,消费算一部分,两个加到一起是算gdp的比重,中国是全部都放到投资拉动里面,为什么那一年算出来一千万户保障房,主要就是算出来必须要投一万多亿才能拉动2010年经济,这样算是不合适的,房地产本身有投资的作用,也有消费的作用,有内需的作用,所以应该两方面算,我们中国现在是放在投资里,把租房的这一部分,把装修的一部分放在消费里,这是不够的,所以我觉得是被误记了,起码应该是自住性的保障房。

第二个就说一下合理房价的判定,我刚刚说了,我的看法,两种判定,我比较倾向于按gdp和人均收入判定,那就是说不能比它两个高,那就是说未来十年不能翻一番。第二个判定现在比较乱的,房价收入比判定,如果这样判定就说不清楚,如果按照房价收入比判定,你可以房价不变,房价十年稳定不变,当然就合理了,或者我是收入不变,降房价,那也得降一倍,这两个都是不可能的,所以只有房价比收入涨得慢一些,收入比房价涨得快一些,慢慢中国的房价收入就合理了。

最后我再说一下长效机制应该在哪里,我觉得就是三个领域应该启动房地产的长效机制,如果这个不启动,刚刚我说的那些事也达八到,你想把每年的房价稳定在7%的涨幅不容易,因为我们费了那么大的劲,用了很多的手段才达到7%,你能年年都这么做吗?所以基本上要把这些根本性引起房价波动的上升的体制性的问题解决,第一个是地的问题,刚跟我讲土地供给制度的改革,形成一个可竞争的双轨制,因为现在房地产的领域里面它的市场化是我们国家产业当中比较充分的市场化,而且和民生联系最大,它的民营企业是占到80%多,不像一些垄断性的国家,像钢铁、石油、通讯里面系以国企为主,垄断,在房地产里面不是,大量的民营企业占很大的地位,所以市场化的程度是比较高的。在这种情况下,2010年提出了双轨制特别好的,政府管保障房,商品房由市场供应,在房地产调控中最近也提出来加大市场的作用,政府管政府的事,我觉得非常好,双轨制已经在房地产市场中形成了,而且形成了多年了。房地产融资的双轨制,最近也形成了,而且速度很快,我觉得比我想象的快,从2011年,2012年融资的双轨制已经形成了,一方面是银行提供抵押贷款,提供开发贷,另一手现在就是从房地产信托开始,今年是房地产基金开始,这样开始形成了融资的双轨制,而不是从银行一方面出来。这件事我觉得和银行的利益有关系,银行原来是垄断房贷,开发贷和个贷,后来发现这个事情不能由银行垄断,不能由银行一家来提供房地产的资金,就往后退了一步,他也不希望由银行一家提供这样挤出一个比较大的空间给另一个市场,就是房地产融资的双轨制已经形成了,在座的也特别有体会,唯独房地产的土地市场没有形成双轨制,而且仍然只有一家,这是肯定不行的。如果前面两个都双轨了,你土地市场部双轨,就会形成一系列的矛盾,比如说这次调控中,大家可能会注意到,地域性的差别是很大的差别,成都的房地产市场和北京的房地产市场肯定不一样的,成都和绵阳德阳这些又不一样,你为什么一刀切一个政策,最后的结果就造成了中央在房地产调控当中提出来,不放松,加强,地方在悄悄的改变,其实就是这儿一个情况,其实很多问题是出在土地上,地区的财政和土地结合到一起,如果你调控是一刀切的话有一些地方就受不了,就造成很大的财政问题。所以你土地供应制度开发商改变了,而不是土地财政,跟地方的很多方面捆绑的话,可能就会释放出很多的空间。这里面农村土地流转当中的同地同权同价问题一定是会提到议事日程上来的,这和城镇化是有关系的,所以合理解决小产权的问题也已经提上日程,像这样的地根的问题也是最重要和最困难的事。第二个是银根,这个不困难,已经形成双轨了,第三个是议论的最多的税收,这个税收和地根的问题是有关系的,你让地方政府从地根的财政里面解放出来,就有一个谁让利的问题,给农民增加十倍的补偿,这是一个好事,解决城镇化的问题,解决收入的问题,问题是这十倍的收入补偿最后转嫁到哪,如果由开发商负担,开发商一定转嫁到房价上去,谁来让这十倍,谁来解决这个成本,如果地方政府让出来,因为征地补偿,土地出让金的回收政府占很大一块,如果让他让这一部分,他会说可以,我可以让,但是是不是有其他的渠道,就牵涉到整个的税制改革的问题,才能解决地方的财政的问题。所以税收问题和地根问题是联系到一起的。所以现在光说房产税是税收问题是不够的,房地产的扩容在试点在总结,也在研讨,但是并不见得这个事就能够达到很快的达到共识。前几天我看温家宝总理谈这个事的时候把它放到了中长期的税制改革,所以这件事是一个事,但是牵一发动全身,它牵涉到地根的问题,牵涉到收入差距等等问题。

时间也刚好,我就说到这儿,希望引起大家的一些思考,谢谢成都的朋友们。

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