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李尉:去年房地产价格下降 成交量攀升

2013年01月19日16:49腾讯房产我要评论(0)
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李蔚:我们尊敬的领导,尊敬的来宾下午好!我叫礼蔚,我是四川大学商学院的一位老师,组委会给了我一个题目,是谈一下整个房地产去年的状况和未来的看法。

去年的状况好讲,那已经成为历史、事实,但未来的状况不好讲,每年都在讲,基本都不准,虽然不准还得讲,所以讲得不好的,以后没有兑现的,在下面骂我就行了。对于现状问题有几个,因为现状问题很多,我想有几个问题和大家分享一下,这些数据12月的还没有完全统计进来,有一些是统计加估计,一个是住房,现在说房地产主要在住房,国家的调控也在住房,整个的成都去年住房的情况,前年2011年成交面积是减少的,新建面积在10年的基础上是减少的,减少20%,但是去年就不一样了,成交面积达到900万,相比11年是增加了,增幅达到32%,三分之一,这个增幅是相当大,应该是三年来的最高点,去年整个成交量是增加了,这一点应该是国家乐意看到的。国家希望成交量增加,政府也希望,开发商也希望,这是第一个。

第二件事房价呢。去年的房价小幅下跌,去年和前年相比房价是上升的,大概上升了11%左右,去年了前年相比下降了2.2%,均价往下,也就是说去年有一个好的现象,成交量增加了,而价格下来了,这就是国家最希望看到的一件事,如果这个趋势能够一直下去,国家就不需要再调控了,因为成交量一增加,那个gdp就能保证了嘛,今年7.8%,明年7.9%,后年8.0%多好呢?因为成交量增加了,税都解决了,几十个行业的拉动就解决了,而价格又不增加,民生问题,稳定问题又没有了,这是国家调控的最高目标。所以在成都小小的实现了。但是从最近这一个月的情况看,房价有上升的势头,这是不愿意看到的,如果上升的太多国家又要采取措施了,所以怎么样决定销量上升而房价不上涨,这就考手艺了。

第三个问题土地成交量来看,土地成交量2012年是大幅度上涨,上涨了5.6%,成交规模也增加了,流拍大大的减少,在11年流拍率非常高,去年流拍率大幅度的减少,而且有一个问题,从去年成交的土地价格来看,楼面地价大幅度上升,有的高达90%,70%、80%,和正在成交的,那个地块正在成交的楼面价格高了40%—50%,这表明一个什么问题?表明未来我们的房价成本呈刚性上升,之所以土地价格往上涨,可能与我们十八大报告里面我们胡锦涛主席的那句话有关系,大家看未来的土地价格可能要大幅度上涨,能拿地就赶快拿,基本上 业界是这么一个看法。所以如果说继续控制这个房价不准上涨,按照去年拿地的,按照现在的房价来说是亏损的,这就是一个问题,值得大家思考。

第四个问题就是写字楼,因为前两年住房不好卖了,一窝蜂的搞写字楼,成都的写字楼在几条线上都有,但是最多的是天府新区,我们的环球中心因为一百多万平米采取了一些措施,我们的楼盘不是很好卖了,我们的写字楼面积太大了,存量面积太大了,大家需要那么多写字楼吗?前面很多的写字楼是投资,在投资了以后,一窝蜂之后写字楼市场还能不能风光,是值得我们成都房地产界思考的问题。第五城市综合体的问题,城市综合体在前几年突然冒出来,一个非常好的东西,能制造口岸,而且能够制造商业,能够自身消化它,所以这个模式在全国马上疯起,风行了以后一窝蜂,我们做了一个统计,有的说成都有40多家,有的说有57家,我们统计了一下大概在建的和在销售的成都的综合体有60个左右,在全国过剩的一个是沈阳,一个是成都,严重过剩,达到2900万平米,将近3000万平米,成都的常住人口1404万,人均都有2平米,按照西方发达国家的经验,商业面积一般人均在1平米到1.5平米,城市综合体有很多不是商业了,从成都的商业发展情况看严重过剩的。未来十年是整个中国的一线城市商业全面交接化的时代,所以城区商业需求应该是呈萎缩的,城市商业应该是萎缩的,现在我们的商业,城市综合体是以商业和写字楼为中心,如果以再建与这个潮流的发展是不一致的。因此会出现很多的空楼,因此成都商业,或者是成都综合体可能会经历一个痛苦期。

关于二手房,去年的状况二手房和一手房差不多,二手房的销量是增加了,房价是下跌了,比一手房跌的多一些,比较活跃,也就是说二手房市场成交比较活跃,这是主要的状况,对未来有几个研判,第一个是基本目标,维持当前的态势,涨量不涨价,维持价格稳定的情况下,促进销量的增长,就是目标,如果我们三年保持这个价格,那么等于降价,它不一定往下降,但是只要他不涨,因为三年五年就等于降了,而且这样就解决马车问题,又解决民生问题,当然这里面有一个问题,土地又在刚性增长,价格又不准增长,每一个阶层都想从里面分一块肉,所以房地产应该在未来开始进入微利时期,无利时期,甚至房地产慢慢变成一个工具,通过其他的手段来赚钱,变成这个时代,原来是房地产就卖钱的时代逐渐会过去,我们要有新的准备,所以维持当前平稳的房地产市场是我们房地产界最重要的一项任务。这是第一件事。第二个对政策,政策是动态,是我们国家党和领导人的事情,他们的事情是来自于市场,所以我认为根据前面的推理,还是适度从紧,坚持动态调节,不敢放,一放对我们房地产界也不是好事情,所以适度从紧,如果量价齐升,你看国务院马上就要出台政策,所以还不如平稳发展,因此量价齐升政策就会从紧,从这两三年的运营来看,中国经济对房地产的依存度在减少,所以我们今年7.8%,在经济不是很景气的情况下也能维持7点几的话对房地产的依存度也比较低。

如果这是趋势的话,我们房地产更不会让你大幅放宽,所以这种情况下,房地产实际上一个政策经济,你对这个政策是不好预测的,你只能根据发展的情况做三个月的预测,因为房地产作为一种宏观调控手段,这是一个杠杆,既然是杠杆的话,它要随时敲,根据情况敲,所以你要预测一年,基本上测不准,你根据这三个月的情况看一下,又涨了国家要出台政策了,国家不希望它大起大落,大起大落都没有好处,所以不要老是讨厌这个宏观政策,就靠这个来调,就像方向盘不停的扳,所以我们房地产调控就是扳方向盘,有时候打急了也要翻车,慢慢扳最好,这是政策问题,政策问题大家看三个月就行了,价格问题,今年明年的价格问题,我觉得可能以稳为主,这是方方面面的趋向,但是从目前的经济保障和态势来看可能稳中有升,除非打日本,稳中微升,微升可以理解,可以接受,但是难有大幅度的攀升,因为大幅度的攀升由谁决定的呢,不由市场决定,由国务院决定,他就不希望你攀升的嘛,这个问题是一个调控的需要。但是现在有一个势头,刚刚严会长也讲了,房地产的房价什么样的最好,原来我们叫抑制,去年的说法是理性回归,理性回归是回高还是回低呢,我努力的理解上面说的回归是回低,不是回高,如果低了以后要回高一点,这个回归到一定程度是让房价从,因为我曾经统计过国外大概二十面在房地产高速增长,06年我在美国做了一次调查,倒退了19年,平均每年5.5%,我只找到他们19年的资料,这几年的情况来看稍微差一点,把这二十年加起来,在美国有将近80.9%,在中国什么样的房价增长最合适呢?

因为经济发展一定是往上,房子是商品,所有的商品都往上走,为什么房子不往上走呢?但是有一个区间,安全区间是不高于gdp,不低于通货膨胀,低于通货膨胀也不行,但是不高于gdp,每年不高于7.8%就可以了,当然也可以和收入挂钩,一般来说和gdp挂钩比较多,不高于7.8就可以接受,只要保持这样一个最佳的区间状态,从长线来看,从城镇化来看,我们的房价保持在3—7%的增长这就是基本的判断,还有二十年,所以房价是一个双刃剑,保持稳定是关键。保障我们就会挨打,我们要告别暴利时代,我们现在只能把前几年的利润状况当成美好的回忆,因为那个非常的不正常,严格意义来讲现在的房地产市场才是正常的,还没有修出来半夜排队,一出来有卖了,现在哪有这么好的事情,几十万上百万的产品,买个电视机也要摆两三年,买一个汽车摆了很久都卖不出去,为什么房子要提前买呢?也就是说中国的房地产市场是捡钱,好的不可思议,这时候你想它回来那完全是回去资本主义的时代,这个不存在了,不要期望那个时代了,回归理性了,现在这个行业大家说现在房地产行业难过,我给你说很多行业难过的很,化妆品行业好做吗?家电行业好做吗?前天我在海尔,他们说家电不好做,还是房地产比家电好做得多,比化妆品好做得多。

土地问题刚性增长,胡锦涛说改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例,他说他最后一年要做的四件事,第二件就是要出台农村集体土地征收补偿条例,也没有多久了,看他老人家还没有出来,去年3月份说的,马上到3月份了,所以很快要出来了,这个月不出来,下个月就要出来了。这就有一个问题了,土地要涨,房价不能涨,现在我们很多中小房地产公司可能就难以维系哦,因此拿地越来越难了。所以要向二三线城市转化。未来房地产往那里走,很多企业不要走房地产的道路,走多元化的道路,我们在讲城市化,城市化不是农民在城里买一个房子就是城市化,那是什么?一定是他能就业,怎么能就业,就是产业,所以一定要借助产业地产,产业是什么?你制造了就业机会,他就业了他有钱了他就买房子,所以城市化问题首先是产业化,然后是房地产,我这几年一直在探索这个问题,我们在成都做了两个园区,这三年时间做了,现在已经超过一百万平米了,现在做了以后已经上万人进入园区了,那就诞生了巨大的需求啊,第一个是工业聚集,第二个是商业聚集,你做家纺织,你就有纺织材料啊,然后各种聚集啊,然后生活聚集啊,园区里的放便宜25%,我赚这个钱,那么就有上万人需要房子只要70平米他就农民变市民,必须解决这个问题,所以现在在青岛做了三个,在山东滨州做了一个,现在在广州和江苏也在做,政府也非常的欢迎,带来的是一个产业,不是一个企业,所以产业房地产,然后品牌的集中化程度越来越高,由产品时代进入品牌时代。

最后一个是模式创新,一定要研究一个商业模式,万达为什么能成功,万达现在自己持有的商业面积接近一千万平米,它的模式成为房地产的主要模式,我们研究一下万达龙湖,这个模式问题,找到这个模式你才知道有地方赚钱,有地方不赚钱,也许传统房价不赚钱,但是只有比卖出去更有效,今天上午我研究了一上午,持有多少卖多少,尽量不卖,他进入一个持有时代,在国外商业95%都不卖的,我一卖掉就不好做了,不卖怎么办?赚不到钱啊,所以万达为什么能成功呢?值得研究。我的时间还有四秒钟,谢谢大家!

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