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2012年成都物业市场区域表现差异化日趋明显

2013年01月22日19:26腾讯房产我要评论(0)
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2012年,受内资企业需求推动,成都甲级写字楼市场租赁需求仍保持增长趋势,然而受供应高峰影响,全市空置率平均水平逐渐升高,租金增长动力也日趋减弱,不同区域间的平均租金差异将日趋明显。在零售地产方面,全年新增供应达历史新高,以快时尚为代表的各类品牌零售商在蓉积极扩张,新兴商圈商业氛围及品牌丰富度再获提升。在高端住宅市场方面,开发商以价换量成效显著,市场供需回暖。高价入市项目提升市场整体水平,下半年土地市场表现活跃,开发商对成都市场看好。在工业地产方面,2012年市场需求旺盛,价格稳中有升。预计未来,成都工业地产将进入蓬勃发展阶段,市场需求将持续增长,同时将吸引更多的优质开发商进入工业市场投资工业项目。在酒店市场方面,成都酒店市场整体表现稳步上升,国际品牌供给加大,我们对未来发展持谨慎乐观态度。仲量联行成都董事总经理吴允燊表示:“随着成都物业市场逐步走向成熟,区域市场表现差异将在写字楼与零售物业市场逐步显现。”

甲级写字楼市场

2012年,成都甲级写字楼新增供应创历史新高,总存量增至129.4万平方米。今年共计8个甲级写字楼项目建成入市[1],新增供应62.9万平方米。由于今年大批甲级项目建成入市,全市甲级写字楼的平均空置率已由2011年底的18.6%上涨到42.2%。内资企业需求推动全年甲级写字楼净吸纳面积同比增长28.0%,创历史新高;金融服务、专业服务、房地产建筑等行业是成都甲级写字楼租赁需求的主要来源。未来,随着部分租户的租约到期,预计企业扩租、搬迁以及升级的需求将不断增加。

随着成都甲级写字楼的市场存量快速增长,优质物业竞争优势日渐凸显。随着大量的新增供应集中入市,区域间市场竞争加剧,新入市项目去化压力将不断增加。受此影响,至2012年末全市平均有效租金为114.4元每平米每月,同比下跌4.0%。成熟商圈的优质物业以其产品的稀缺性在市场竞争中优势将逐渐显现。

随着成都写字楼市场逐步走向成熟,区域市场间的差异将更加明显。仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示:“2013年成都甲级写字楼市场将迎来新一轮供应高峰,市内核心商务区与南部新区的物业品质差异也将进一步加大。受此影响,写字楼的资产表现差异在不同区域间以及不同项目间将会更加明显。”位于核心商圈的优质物业的资产表现将更具优势,而大量散售项目密集的南部新区预计将面临更为激烈的市场竞争,租赁和销售压力将面临更大挑战。

零售地产市场

各类品牌积极在蓉扩张,快时尚加速新兴商圈拓点。成都良好的地理位置及市场辐射面、升级且日趋多元化的消费需求令各类品牌在蓉扩张意愿强烈,全年零售物业租赁市场表现活跃。奢侈品牌(Longchamp)、快时尚品牌(Gap)、咖啡连锁品牌(太平洋咖啡、咖世家)等均进驻成都。此外,快时尚品牌均加快在新兴商圈的拓点,并积极促成其姊妹品牌在蓉开店。受强劲租赁需求推动,五个新开业项目均录得较低空置率,全市零售物业空置率继续下降至7.7%。第四季度末全市优质物业首层平均净租金同比上涨3.1%至365元/平米/月。其中,核心商圈平均租金达669元/平米/月。

全年共五个项目开业,新增供应创历史新高。2012年,成都共有包括万象城等在内的五个项目落成开业,总体量达约84万平方米,创历史新高。新增物业均位于二环路商业带及南部新区两个新兴商圈,均为成都带来诸多全新品牌。除进一步填补区域商业配套空白、促进区域商业氛围显著提升外,部分项目独特的景观设计亦为顾客提供全新的一站式购物体验。

供应高峰将促使市场进一步细分,差异化竞争及专业经验或将成制胜关键。2013年成都零售物业市场将迎来供应高峰。随着成都基础建设升级及“北改”等规划进程加快,新兴商圈将有望迎来更多物业落成开业,而优质物业将集中入驻核心商圈。仲量联行成都零售地产部总监乔裕生表示:“品牌零售商预计将保持积极的扩张态势,并继续加强在新兴商圈拓点。此外,成都良好的市场辐射面及居民升级且日趋多元化的消费需求将促进更多全新品牌来蓉拓展市场。优质零售物业的入市将促进整体市场氛围进一步成熟,但物业间的激烈竞争将可能导致业主议价能力有所下降、全市租金增幅有所减缓。市场或将进一步细分,位置较好、定位更明确、招商运营方面更富专业经验的零售物业将有望赢得更好的市场表现。”

高端住宅市场

政策利好刚需,2012全年普通住宅市场量价齐涨;高端住宅市场以价换量成效显著,促进市场供需回暖。差异化信贷、首套房贷款利率折扣、期房支持公积金贷款等利好信息鼓励刚需入市,2012年成都主城区全年成交面积约890万平米,超2011年逾3成。受强劲需求带动,全市商品住宅均价稳步回升,至第四季度,每平米已达8,290元,较一季度上升约4个百分点。而高端住宅需求由于受限购限贷等政策影响较大,大多开发商上半年降低价格以换取销量,成交量录得逐步回升,全年成交套数达10,500套,较2011年上升约66%;销售率达38.9%,较2011年提升约9.9%,供需关系回暖。至第四季度,可比项目均价已趋于稳定。

全年共9个新项目开盘,高价项目拉动高端市场整体售价水平。 新增供应主要集中在东大街延线及南部新区等高端住宅新兴区域。受前3个季度逐渐回升的需求带动,第四季度共7个项目集中推盘。2012年,东大街延线见证了由ICC天曜、环球汇天誉、绿地锦天府、仁恒滨河湾等4个项目入市,未来该区域还将见证吉宝凌云峰阁、伊泰天骄等高端物业入市,区域价值或将提升,然而区域内同质化产品的竞争或将削弱开发商溢价能力。西派国际、中海城南华府及博雅苑等三个物业位于南部新区。锦天府、滨河湾、西派国际及铂雅苑均价均为精装平层大户型豪宅,均价超每平米16,000元,带动市场均价。至第四季度,全市高端住宅均价已达每平米12,429元。

开发商积极拿地,对成都市场看好。仲量联行成都战略咨询及研究部总监谢凌表示:“2012年豪宅集中入市,逐步回暖的市场让开发商对成都市场有信心,2013年银泰中心等高端物业将陆续入市,高端住宅市场或将进一步细分;2012年下半年土地市场活跃,高溢价率高楼面地价土地频现,也表现了开发商对成都市场的看好。短期来看,政策可能将继续支持刚需、抑制投资,高端住宅市场虽有回暖,但鉴于需求受限及货存压力,我们预计高端住宅市场价格将维稳。长期来看,成都多元化的产业、繁荣的经济及宜居的环境将吸引更多的人才流入,我们对成都的高端住宅市场仍然看好。”

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