成都楼市的蝶变:房企从赌政策到练硬功

万科董事长王石今年初抛出的一句“楼市不妙”,惊醒了不少梦中人。

多年来,限购、限价等行政化色彩浓厚的调控手段密集出台,却让房价陷入“屡调屡涨”的怪圈。十八届三中全会确定的中国经济改革方向,明确提出发挥市场在资源配置中的决定性作用,意味着将更多地发挥市场“无形之手”的作用,减少政策“有形之手”的干预。

实际上,新一届政府对楼市调控的“双轨”思路已较为明显,即保障房归政府,商品房归市场。在分类调控的指挥棒下,楼市积压多时的供需矛盾浮出水面,部分房企开始陷入资金链困局。

国家统计局数据显示,今年前4个月,70个大中城市中的新建商品住宅价格仅有“个位数”环比下跌,但自5月以来,楼市形势急转直下,当月环比价格下降城市已占半,到6月则已高达55个。

作为全国新房供应和成交量名列前茅的典型城市,成都曾让不少品牌房企赚得盆满钵满,但今年上半年,这些房企业绩普降,未能躲过楼市这轮低迷周期。业内人士认为,新一轮楼市洗牌效应在所难免,不过仍会出现强者恒强或是“黑马”搅局等局面。各大房企应该练好内功,提高自身核心竞争力,而不是坐地升值或幻想购房者排队抢购场面再次出现。

房企业绩整体低迷

按照成都市透明房产网数据显示,2014年上半年大成都TOP20房企的备案面积共计约438.4万平方米,同比下降10%;销售金额共计约360.2亿元,同比下降13%。

《每日经济新闻》记者通过比较上述机构发布的今年上半年TOP20榜单与去年底发布的TOP20年度榜单发现,即便是去年销售很生猛的几家房企巨头,今年业绩也不如去年,这也进一步印证了当前成都房企整体业绩低迷的事实。

以成都楼市“一哥”蓝光地产为例,去年备案金额接近113亿元,虽然今年上半年仍然是销冠,但仅斩获了41.7亿元;去年备案面积125万平方米,而今年上半年仅完成了47.6万平方米。

敢与蓝光地产争夺成都楼市“销冠”的央企巨头保利地产也未能成功躲过这轮低迷周期。去年,成都保利备案金额104.6亿元,但今年上半年揽金不及38.4亿元;去年,成都保利实现备案面积130.8万平方米,今年上半年仅为46.7万平方米。

对此,保利地产成都公司董事长吴章焰前不久在接受相关媒体采访时表示,保利不会主动调价去“以价换量”,更多是根据市场的整体情况“顺势而为”。

对于上半年成都房企业绩低迷的形势,房联地产研究院相关专家进一步指出,受信贷政策收紧的影响,房贷门槛提高,贷款购房成本增加,购房者“持币”观望情绪变浓。虽然5月中旬央行要求各银行保障首套房贷款需求,但落地较难,按揭政策依然偏紧,并未能刺激成都楼市交易。

与业绩普降相对应的是,成都新房开工量也出现缩量。《每日经济新闻》记者从成都市建委最新简报了解到,今年1~6月,全市商品住宅项目开工342个,比去年同期减少66个;开工面积2350.4万平方米,同比下降约16.5%;工程造价483.7亿元,同比下降18.4%。

正合地产董事长毛勇表示,当前开发商在较大现金流压力下,一方面积极去库存;另一方面慢开工。因此,市场成交虽然萎缩,但开工量也在下滑、供应减少,供求正在重新寻找平衡点。

楼市格局加速调整

前几轮楼市调控的 “负能量”使房企似乎形成了一种路径依赖,以前往往是想着法子如何应对调控政策。不过,新一届政府执政以来,则是以市场之手逐步引导楼市。

这让各大房企如梦初醒,意识到只有“去库存”方能生存。《每日经济新闻》记者发现,万科、蓝光、绿地、保利、中铁建等品牌房企前两年频频储备土地,但今年以来较少看到他们有拿地行动,取而代之的是发力营销战,加速跑量。

从今年上半年前述TOP20强榜单来看,成都万科的表现最为突出,今年上半年备案金额斩获超过25亿元,排名第三,而去年备案金额39.8亿元,排名第7位。

前不久,成都万科总经理张晋元在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,万科从来不讲具体的销售计划,而是更关注经营上如何周转得快一些,更关注怎样为客户提供更好的产品和服务。

记者注意到,按照成都万科年初制定的部署,今年有15个全产品线项目集中入市,也是万科进入成都15年来,在售项目最多的一年。

《每日经济新闻》记者发现,像中海地产、合能地产、中德世纪、会展集团、人居置业、中铁八局去年均是入围TOP20销售额榜单的明星房企,但在今年上半年TOP20销售额榜单中却难觅踪影。

不过,像蓝润集团、鸿展集团、光贸集团、世茂集团却成为成都楼市今年上半年TOP20销售额榜单的“黑马”。

记者还注意到,成都本土的置信集团在去年较好业绩的基础上节节攀升,尤其是今年上半年已销售面积约39.4万平方米,而去年全年为64.8万平方米。

另一方面,前述提及的诸如中海地产、合能地产等掉队者却值得业内深思。比如,成都中海2011年与2012年凭借中海城南一号等几个经典项目连续取得销售额逾60亿元,尤其是2012年销售额达70亿元,仅次于北京中海,位列整个集团第二。但近几年来,中海地产坚守 “中高端”产品定位,在刚需占主流的成都楼市却渐趋失利。

截至2013年底,成都中海的现有土地储备开发面积98.9万平方米,在中海地产大区域战略中,西部土地储备占集团13.9%,仅次于北方、华东和华南。

如果聚焦到西部战略,成都中海的土地储备虽高于昆明中海,但远不及后发的重庆中海和西安中海。

不久前,成都中海首次大规模“换血”,包括掌舵公司多年的周应杰也宣布辞职,继任者为原成都中建的掌舵人雷越姝,此人在成都业内号称“价格杀手”。

在楼市洗牌面前,成都中海能否冲杀进一线阵营?在 “规模即存在”的楼市丛林法则面前,这是考验后继者的一道难题。

此外,一直在郊区县深耕的成都恒大,今年却拨转方向盘回攻主城,巨资拿下曹家巷旧改地块,让业内为之一惊。

对此,恒大地产成都公司主要负责人在接受《每日经济新闻》记者专访时解释说,最近1~2年来,公司产业链进行了调整,以前主要布局三、四线城市,现在更多选择一、二线城市,尤其是核心区,“成都恒大回归主城,也符合集团大的战略布局。”

在成都楼市,恒大去年并未进入TOP20强榜单,巨头争霸也似乎与其关系不大,而恒大此次成都主城拿地是否释放出了一个挑战成都地产霸主的信号?结论仍有待楼市进一步演化。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论

热门推荐

看过本文的人还看了

[责任编辑:crystalchen]