成交比例明显降低 天价项目对楼市影响有限

尽管还有近三个月2015年楼市才会收官,但是,毫无疑问,顶豪成为今年楼市关键词,一个个每平米超过10万的天价项目争相登场,一个个新的所谓新“豪宅”区域不断涌现,北京楼市似乎成为天价项目的天下。

但是,当我们仔细分析表现之后的数据,不难发现,那些标榜高价的纯商品房对楼市影响并不大。

首先,自2009年北京二手房交易量首超新房开始,两者成交量差越来越大,根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2015年9月北京全市新建商品住宅网签总量为8210套,2015年9月北京全市二手住宅网签总量则达到17274套,二手房市场成交量是2.1倍多,新房市场在整个北京楼市成交比例已经明显降低。

购房者直观的感受是,在买房置业时,新盘能提供的选择并不多,尤其是在区位上,很多购房人置换房屋的首要需求就是尽量靠近核心区,而新开的新房楼盘大多位于五环以外,因此不少购房者往往选择买二手房。

此外,即使是新房市场,内部的供应格局也发生改变,自2013年11月,北京首个自住房——恒大御景湾开始网申,北京市住建委首创的自住型商品房这一住宅类型,至今已面世2年时间。亚豪机构统计数据显示,2年时间里,实际取得预售许可、推向市场销售的自住房一共4.2万套,与同期10.9万套纯商住宅(不含自住房及保障房)相比,自住房供量相当于纯商住宅的38.4%,切实起到了补充中低价位房源量不足的作用。

自住房拉低房价的意义一方面在于对均价水平的拉低,另一方面则因锁定客群的特点,影响到了刚需盘的销量乃至价格。亚豪机构统计数据显示,2014年,自住房对整体市场价格的下拉幅度为7%,2015年则上升到了9%。

看清纯新房市场在整个北京楼市成交比例不断下降,就不用为天价项目入市对楼市带来推高忧虑,虽然近期有降息和公积金进一步调低首付比例等利好政策,但对于购买标的物更偏中高端和中高价位的置业升级的改善型购房家庭来说,作用微乎其微。天价项目价格就是从每平米10万降到9万,也不是普通购房者的“菜”。

对于普通购房者而言,最应关注的是新房价格的抬高将继续反向刺激二手房,会不会显著带动周边二手房价格上涨。一个乐观数据是,9月北京全市新建商品住宅成交均价为29364元/平米,环比今年8月份的房价涨幅达9%。当月北京二手房价格环比今年8月份的房价涨幅仅为0.7%,随着交易量的连续回落,房价也开始出现滞涨。数据对比不难发现,二手房受到天价新房市场的影响并不明显。

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