透视 | 从破旧仓库到高端人居 蜕变的八里庄是我买不起的样子

腾讯房产·成都站2019-05-27 15:06

前两次皮皮写攀成钢、写十陵的时候,都有小伙伴问到八里庄,今天就来探讨一下八里庄这个区域。

关于八里庄,成都人和来成都早一点的外地人都有根深蒂固的偏见。

大门时常紧闭的成铁局货运仓库、车子堵满大街的粮食市场和冻库,道路坑坑洼洼的,电线在空中交织出极难演奏的五线谱。

出租车师傅对这个区域有自己的见解:

八里庄到二仙桥这片早该拆了,但是这个地方就跟猫耳洞一样的,平时不得啥人住,一说拆迁,人就全部涌出来了,一般的企业拆不动哦——!

哦字,一定要拉很长的尾音,才能体现出对这个区域的熟悉、无奈和惋惜之情。

皮皮曾经在这里住了3年,带着疑问离开:

1、二仙桥北路和八里庄到底是怎么分界的?

2、交通医院是不是驷马桥和八里庄的临界点?

现在再看八里庄,边界划分依然不是很清晰。

“新八里庄板块”这个概念,皮皮网上冲浪的时候见过多回,见过两个版本的区域划分。

版本一:以中环路、达成铁路线、东三环路和成华大道四条主干线为界。

版本二:以二环路、城北高速、东三环路和成华大道-杉板桥路为边界。

皮皮觉两个都不算很贴切。

版本一太微缩,中环路西侧到刃具立交一带,在八里庄的版图上必须有姓名;版本二太毛糙,昭觉寺和建设路板块都会有意见。

但从这些划分当中,可以得出一个结论:八里庄和二仙桥这对CP大家磕定了,“八二片区”就是新八里庄板块的灵魂。

所以我心里的“新八里庄板块”是这样的:

你也可以持有不同的意见。

和攀成钢一样,八里庄也是拆改出来的区域,官方公布的土地面积都约3000亩。

不同的是攀成钢的土地主要为住宅、商业和一部分公服用地,并且已经开发得差不多了。八里庄板块是以文创产业为主导的发展区,是成都建设国家级文化创意发展区的主要载体之一,还有部分物流、仓储企业在拆改当中。

据多家媒体报道,“完美世界”、“华策集团”(电视剧《三生三世十里桃花》、电影《我的少女时代》都是由华策影视打造)等全国30强文创企业都已经落户八里庄。机车厂搬迁之后,中车集团原址建造中车产业城,打造的艺展中心已经对外开放。

△中车共享城一角

△中车共享城一角

八里庄的未来是要成为全国知名的文化旅游消费体验名片,举办国际性品牌节活动的。

(参看东郊记忆的香奈儿大秀)

以文创产业为主导,八里庄还会推进商贸商务、信息服务等产业发展,这其中也自然少不了酒店会展、商业综合体和高端居住环境的配套发展。

3000亩可开发的净用地,这在成都主城区内是不可多得的,以此为支撑,八里庄的未来是有多种可能的。

去年皮皮去看青秀未遮山的时候,就发现八里庄的交通有了巨变,建设北路和二仙桥交叉口的高架桥差点儿让我迷了路。

八里庄交通最大的改变就是迎来了地铁7号线,十里店站、二仙桥站、八里庄站、府青路站4个站点,刚好向两边辐射到整个区域,弥补了很多公交线路从十里店到建设北路就拐进城的缺憾。

2020年,十里店站还将迎来地铁8号线。

△地铁7号线府青路站

原来坑坑洼洼的道路变成了双向8车道的中环主干线,蜀龙路5期预计今年6月正式竣工通车,新都进城的“毛细网管”疏通之后,这里将会变得更热闹。

△中环路八里庄段

八里庄的生态环境变化是最大的。

废旧铁路摇身一变成二仙桥公园,68年机车厂工业遗址改造成中车共享城。写满历史的绿皮小火车、有着时尚涂鸦的老月台、能演奏儿歌的重金属“音乐盒”……这里从曾经的“灰头土脸”变成了文艺青年们喜爱的网红打卡地。

△二仙桥公园绿皮小火车

△中车共享城涂鸦月台

八里庄教育资源也在逐渐丰富当中。

成都最优质的私立学校成都嘉祥外国语学校在这里很多年了,近两年区域内分别引入了成华小学的第三所分校、成都七中领办的成都七中英才学校(全龄段公办学校)2020年交付使用,还有成都二十六幼等等公立幼儿园。

商业购物方面,现阶段成规模的商业主要有中铁广场,但八里庄毗邻建设路商圈,商业配套其实也没啥好担忧的。

八里庄虽然有3000亩净用地,目前却少有住宅用地供应。

近3年来仅有2宗住宅用地通过拍卖成交。一宗是圣灯街道办事处东华社区1组、人民塘社区2组的62.68亩住兼商用地,由中腾建筑2016年6月竞得;另一宗是二仙桥(泰博理想城旁)92.75亩住兼商用地,四川铁投2017年7月竞得。

其余住宅供地主要收购、企业自身拆改、企业与房企联合开发的形式为主。

短期内,八里庄的新房市场供应相当短缺,现阶段要买入八里庄主要还看二手房。

过去的八里庄住宅供应以刚需产品为主,比如和泓东28、交大归谷建设派和蓝光乐彩城的“笼式小三房”,泰博理想城90-105㎡的小套四,富临理宫84-88㎡套三、92㎡套四。

这些,也是八里庄板块目前二手房供应的主力小区,挂牌价格从15000元/㎡到18000元/㎡不等。

青秀未遮山入市的时候,正是八里庄刚开始蜕变之时。首批次带装修价格14000元/㎡左右,带着对八里庄的陈旧的印象和偏见,有人感叹:1万5,我买八里庄那个烂地方?太偏了!

但7万多人用脚投票,表明了他们对八里庄区域价值认可的态度。

一期少量小户型之后,青秀未遮山推出的几乎都是120㎡以上的大户型,二期朗宸则只有130㎡和160㎡两种户型,房价均价达到16500元/㎡,项目连续4次开盘去化率都达到100%。

自此,八里庄新房供应转向中高端。

△青秀未遮山沙盘

青秀未遮山二期还剩余1栋10#楼160㎡高层和88套200㎡叠拼户型暂没出售。根据规划,三期推出的产品也是130-160㎡高层和201-250㎡的合院产品。

除了青秀未遮山以外,区域内还有三个项目或将入市,朗诗上林熙华府、铁投紫瑞府和中车共享城。

从产品定位来看,都是高端改善。

朗诗上林熙华府

一批次推4号地块2栋楼116㎡、135㎡套三,137㎡、160㎡套四高层房源,和1栋商办公寓产品。2梯3户的设计,楼栋之间楼间距高达60多米。

和金茂府一样主打地源热泵绿色科技住宅,物业费也分为基础物业费+恒温系统能源费两部分。

△朗诗上林熙华府沙盘

置业顾问也没直接告诉皮皮价格,只是侧面透露了首付70-80万,皮皮内心一默,价格可能会在20000元/㎡左右,我差点儿就流下了穷人的泪水。

铁投紫瑞府

1号地块打造2栋2层独栋商业,3#、4#、5#、6#、8#、9#、10#、11#为5层高住宅产品,打造成别墅产品的肯能性非常大。12#、13#、14#楼为30F的高层住宅。

2号地块3-10#楼都是5层高住宅产品,11#、12#楼是29层高住宅。

△铁投紫瑞府规划示意

单看这小区效果图,就像极了我买不起的样子!

△铁投紫瑞府效果图 来源:四川铁投瑞景房地产开发有限公司官网

中车共享城

中车共享城总占地面积约422亩,2.0的低密住宅,主推129㎡套三和157㎡套四,1梯2户的板式洋房和小高层。

2.0、1梯2户、板式洋房,这三个关键词就说明楼盘不一般。项目还强调将客厅、主卧等主要功能房间均面向小区内部景观,做到户户观景房。

皮皮掐指一算,这又是我买不起的房子!

如果非要等一个刚需,中腾建筑那块地也许是个希望,但很遗憾,现在还没有任何动静。

不论你对八里庄的规划发展是否认同,都不得不认清一个现实:现在要在八里庄买一套新房,门槛很高。

我看过机车厂拆迁前的样子;

逛过厂北路和二仙桥西路交叉路口的陶玻市场;

嫌弃过交织的铁轨和夜里奔跑的小火车;

鉴证了八里庄粮食市场、海鲜批发市场的拆改;

也看到这个区域在不断变化。

八里有了地铁,有了生态,有了学校,有了文创产业,还有了高品质的住宅环境。

它成长了,而我,被房价的步伐远远地甩在了身后。

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