透视 | 5条地铁加持配套高度成熟 这个区域不该被遗忘

腾讯房产·成都站2019-05-27 15:13

帮帮智囊团的大哥哥们写过很多二手房热门区域,比如东湖、金沙、城东、大面等,我只有默默的聊聊一个被遗忘的角落—红牌楼丽都片区,希望能给大家一些参考。

红牌楼,位于成都西南方向,属武侯区,主要是二环红牌楼广场周边一带。

提起红牌楼,很多人会想到二环高架上那暗红色的牌楼,以及遍地的汽车修理厂,但随着佳灵路的改造(当然已经规划了10年之久)和汽车功能的搬迁,红牌楼也将逐步走向优化宜居道路。

丽都片区是红牌楼二环路以南、佳灵路以东、中环武阳大道以北和高朋路产业园以西一带,其中有部分属于高新区辖内。

↑红牌楼丽都片区示意图

交通情况:

区域范围内主干道、小干道、社区小道密布,四通八达,主要以二环路、中环路、佳灵路为主,辅以丽都路、长益路、高朋西路,形成井字分布的交通网,通达全城。

区域范围内已开通的地铁就有3号线的红牌楼站,当前唯一三线(3、7、10号)换乘的太平园站,7号线高朋大道站。

另外还有已经在建的5号线、8号线交汇处九兴大道站,都在2公里范围内,轨道交通资源真的是其他区域无法比拟的。

生活配套:

区域范围内有已经运营多年的红牌楼商业广场、中粮悦街和莱蒙置地广场,红牌楼海鲜市场、家乐福和盒马鲜生能帮助你实现足不出户买海鲜的梦想。

加上不远处的武侯生活广场和双楠、红牌楼北街老牌餐饮带作支撑,生活便利已经不再是一句空话。

教育配套:

丽都片区有其自带的丽都公园,以及不远处的红牌楼市政公园,至少满足基本跑步需求。

但整个红牌楼片区的教育资源确实很一般,小学划片基本是穿过二环2公里外的红牌楼小学,高新区划片是肖家河的玉林中学附小,上学距离远不讲而且教育口碑也不算很突出,武侯区的中学就更不提了。

丽都片区作为二环早期开发的区域,已发展成媲美外双楠、金沙等地的成熟区域,主要由成都本地的置信、蓝光、交大、长城实业以及中粮共同入驻(早期成都本地房地产商也是响当当的呀)。

大部分为2005年左右的二手房,也有近5年内建成的二手房,个别新开的楼盘(蓝光雍锦丽府),二手房成色各异,和新房价格剪刀差几乎抹平,商业资源丰富、生活气息浓厚、居住环境优良。

除了老社区集聚地外,大部分楼盘都值得关注选择。

置信丽都花园A、B、C、D区、丽府

↑置信丽都花园A、B、C、D区外观

A区价格:17000-22000元/㎡,面积:130-170㎡,6栋步行梯

B区价格:16000-19000元/㎡,面积:110-180㎡,11栋步行+电梯

C区价格:14000-17000元/㎡,面积:200㎡+,10栋电梯

D区价格:16000-20000元/㎡,面积:110-200㎡,7栋电梯

丽府价格:23000-26000元/㎡,面积:120-170㎡,10栋电梯

整体情况:

丽都花园应该是缔造丽都片区的先头兵,基本在2002-2005年间建成,以及2010年建成的后期迭代产品丽府,定位都是改善型住宅。

整个丽都花园分为了5个区域,合围式建筑,大中庭,容积率低绿化率高。丽都花园几个区的楼盘外观都感觉比较洋气,虽然已过10多年但依然较为时尚。

↑置信丽都花园丽府外观

A、B区正对面就是丽都公园,前期都是以步行梯花园洋房为主,7楼到顶,后期以电梯为主,基本为13、14楼到顶,顶楼还带屋顶花园。

为看到丽都花园,基本采用大阳台设计,小区内植被繁茂,低楼层光线被挡都很正常了。

↑小区内部

物管是置信自己的蜀信物业,认真负责当然也没有多少亮点之处,中规中矩。

而且物管费相比早期开发的楼盘来说也不便宜,基本在1.8—2.4元之间,当然依然低于现在动不动3元+的物管费。

↑小区内部

房源情况:

丽府是次新盘,因此出售的房源较多,但也只有15套左右,总价在300万左右。

其他几个区,由于步行或者大户型的原因,出售房源就更少了,区均不到6套,均价较高,总价也不低。丽都花园的整体成交量也不高,月均1-3套。

↑户型图

置信的户型其实一直比较中规中矩,没有特别让人吐槽之处。

对于这些大面积的户型,我只有一个评价:壕气冲天。有朝一日飞黄腾达了,我一定要买一套130平+的大房子。

购买建议:

对置信有一定情怀的,对小区内部环境有偏好且有一定经济实力的改善型人群可以关注。

中粮香榭丽都、香颂丽都

香榭丽都价格:24000-26000元/㎡,面积:88-140㎡,4栋电梯

香颂丽都价格:22000-28000元/㎡,面积:77-89㎡,5栋电梯

整体情况:

总感觉中粮跟置信不离不弃,大胆猜测是中粮接了置信之前买的地开发的。

这两个盘被丽都花园D区隔开,为2011-2014年间建成,功能定位完全不一样,也基本为合围式建筑,整体外观跟中粮其他楼盘差不多,比较耐看。

↑小区外观

而且很佩服中粮,为了打响悦街的品牌,在香颂丽都那么小的一个地方都能建一个悦街出来,效果还不错。

物管是中粮自己的物业,香榭丽都物管费在3.5-3.9元间,香颂丽都在2.5元左右,默默的嘟囔一句香榭丽都物管好贵呀。

房源情况:

中粮香榭丽都主要为改善大户型,面积基本是140㎡以上的套三,近期成交均价在20000元/㎡,目前在售房源不足10套。

↑户型图

这户型怎么说呢,除开门厅来讲符合改善理念,方正有序,干湿分区明显,图中次卧窗户应该是被封了的。

门厅那一坨感觉很不雅观,但实际中可能会比较实用。

中粮香颂丽都那就是纯刚需楼盘了,几乎都为77-88平的小套三户型,近期成交均价21000-23000/㎡间,目前在售房源15套左右。

↑户型图

77平的套三,我只能说好紧凑但也挺实用的,该有的东西都有了,重在平方小总价低啊,对于刚需一族是福音。

购买建议:

1、悦街的人气整体加分,中粮品牌优势明显;

2、功能定位很明确,如果预算足够,想要保值甚至升值,那香榭丽都你值得考虑(不怕被鄙视的说我的梦想就是这个盘)。

檀香山、檀香山公园里

檀香山价格:21000-25000元/㎡,面积:90-140㎡,4栋电梯

檀香山公里价格:23000-25000元/㎡,面积:120-150㎡,1栋电梯

整体情况:

从行政区域划分来看,丽都路以东应该属于高新区范围,比如新开的蓝光雍锦丽府是高新区的,但从中粮业主反映来说,好像香榭丽都、丽都花园D区、香颂丽都、丽府都还是武侯区。

我个人有点懵,有知道的同学望不吝赐教。

但檀香山和檀香山公园里是确确实实的属于高新区,其小学划片都是在高新区的玉林中学附小。

檀香山楼盘整体不大,但每次从二环经过看着都觉得挺有创意的,侧面来看带有水波纹,高低错落有致,依着丽都公园而建,真的公园房,因此景观阳台都很大。

↑小区外观

檀香山是2009年一个小开发商建成的,檀香山公园里是2016年建成的迭代产品,可以算是占了政策的便宜,划入高新区让其在丽都片区也鹤立鸡群。

物管是金房物业,在成都其他地方很多小区都有其身影,物管费跨度很大,在1.6-4.8元间,但大部分是较低的。

房源情况:

檀香山主要是走改善型路线,其户型跨度很大,90多平的套三和130多平的套四混搭,适合各类人群,近期成交均价在20000元/㎡,目前在售房源10套左右。

↑户型图

檀香山的户型最大的特点就是其景观阳台,每个户型的阳台可能都不大一样,有的会是客厅阳台大,有的会是卧室阳台大。

特点就是大,功能布局也比较合理,进门处的空间可做卧室可做书房,实用性不错。

檀香山公园里是后期迭代产品,主要就是改善户型,全部在120平以上,由于限售的原因,目前在售房源很少,而且近期没有成交,总价太贵。

购买建议:

1、喜欢大阳台的可以重点关注;

2、属于高新区角落,二手房首付比例高,需要充足的预算。

优客联邦一、二、三期,优地

优客联邦一期价格:17000-19000元/㎡,面积:50-130㎡,4栋电梯

优客联邦二期价格:17000-20000元/㎡,面积:50-120㎡,3栋电梯

优客联邦三期价格:17000-22000元/㎡,面积:50-120㎡,6栋电梯

优地A、B区价格:17000-20000元/㎡,面积:50-120㎡,3栋电梯

整体情况:

优客联邦和优地都是长城实业开发的商住一体楼盘,整体体量不小,但大部分已被商用,包括家乐福、红星美凯龙等,外观看起来也挺有商业范的。

小区内部环境还不错,以50平的套一小户型为主,感觉就是为了过渡性住房而造。

↑小区外观

物管大多是私人承办,这样的楼盘一般流动人口很多,其物管水平确实不会很优秀,物管费在1.3-1.8元间,不算很贵。

房源情况:

优客联邦的功能定位可能要偏向于居家一些,目前在售的也以80平套二和120平套三为主。

近期成交均价在18000元/㎡左右,目前在售房源充足,三期总共有60套,大小户型各半。

↑户型图

优客联邦户型较多,这个比较具有代表性,个人觉得这个户型挺不错,功能分布很齐全且得当,但部分房源需要西晒的因素,毕竟夏天的西晒很难熬。

↑户型图

优地大多数为一室一厅的小户型,其功能就是满足单身生活。相比于其他小区40平的一室一厅来讲,这个户型已经算是很合理很优秀的了。

购买建议:

1、整体预算不足,想购买过渡性住房的可以考虑;

2、小户型居多,租住户不会少,人员构成比较复杂,能忍受的可以关注。

时代丽都美语

价格:16000-19000元/㎡,面积:85-157㎡,3栋电梯

整体情况:

这是一个带给我惊喜的小楼盘,购置丽都片区二手房肯定首选几个大开发商的,但这个小区我实地看过两套房子,值得单独一说。

小区是新时代天诚开发的,整体很小,在丽都花园C区对面,但内部环境很好,特别安静,可能是因为整体住户不多的原因吧。

物管是置信的蜀信物业,认真负责,物管费1.2元,算很便宜的了。借用链家的小区图感受一下。

↑小区外观

房源情况:

时代丽都美语总住户不多,但户型完备,80平的套二,140平的套三,160平的套四都有,主要是140平的套三居多,目前在售的有10套左右,近期成交量可观,成交均价在17000元/㎡左右。

我当时看的是这样的户型,整体感觉功能齐全,但是除了主卧、厕所、厨房很大以外,2个客卧和客厅整体感觉很小,活动区域不够,而且餐厅位置算不算异形也很惆怅。

购买建议:

1、小区内部配套不足,但居住环境相对舒适,适合喜欢安静的人群;

2、整体单价比其他几个小区要便宜些,但总价还是不低。

其他楼盘

丽都片区还有其他比较小众一点的楼盘了,比如交大归谷、交大格外,两个楼盘定位跟中粮一样,一个对刚需一个对改善,配置合理。

还有维港、丽都首府、丽都帝景、丽都世家、中环丰锦等,中环丰锦是次新房,价格较贵,其他几个由于小区内部环境或者其他原因,单价相对较低。

另外丽都片区还有一个新盘,蓝光雍锦丽府(强行被叫成雍锦世家二期),主打130平以上的改善大户型,前期开盘价17500元起,目前还有部分房源在顺销之中,单价20000元+,总价较高。

另外,听说丽都帝景旁边的空地已经在规划为教育用地,目前也正在规划建设中,这也将弥补丽都片区教育资源薄弱的缺点。

最后总结我对丽都区域的看法。

1、丽都作为武侯区二环的3大金刚存在(双楠、外双楠、红牌楼),其周边生活、交通、商业、教育配套都已经高度成熟,随着西部汽车城的整体搬迁,相信丽都片区会愈发走上宜居路线;

2、地铁3、5、7、8、10号线等五条地铁加持,再加上二环高架、中环路全线贯通,交通便捷,出行还是很方便的;

3、 片区内目前只有一个小的丽都公园,可以日常休闲散步需求,右侧大片为轻工业产区,整体居住环境还不错,缺少大型公园;

4、片区内主要是以置信、中粮为主的大户型改善楼盘,也有商住一体的小户型刚需楼盘,选择面大,楼龄10年上下,外观不过时,是选择南城区居住的一个较好选择。

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