五月楼市数据透视:销售继续筑底,房企过“紧日子”

21世纪经济报道2019-06-18 09:19

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尽管部分区域市场仍能擦出升温的火花,但整体来看,房地产市场的下行趋势似乎不可逆转。

6月14日,国家统计局发布今年前5月房地产市场相关数据,多项指标增速出现下滑。其中,前5月全国商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,今年以来始终保持负增长。受此影响,房地产投资增速、新开工面积增速、房企到位资金增速均有所回落。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为,在“一城一策”的思路下,一些出现异动的房地产市场很快被调控平息下来。加上融资环境不佳,供需双方都较为谨慎,3月出现的楼市“小阳春”也未能延续。

虽然部分从业者对市场反弹抱有希望,但国家统计局新闻发言人付凌晖仍然强调了监管层的信心,“各地在坚持‘房住不炒’的定位下,持续稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场保持稳定还是有基础的。”

东部楼市仍在“筑底”

根据国家统计局的数据,今年1-5月份,全国商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,增速回落2个百分点。

单月来看,5月全国商品房销售面积为13433万平方米,虽然略高于4月的水平,但与3月的15727万平方米相比,下降了14.6%。“‘小阳春’只出现在3月,没能再往后延续。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟认为,正是由于3月楼市出现“小阳春”,才导致调控政策的密集出台,并影响了此后的市场表现。据中原地产研究中心的统计,5月单月,中央部委和地方政府出台的房地产调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两月处于密集发布潮中。

其中,住建部连续预警10个城市的做法,被认为是长效机制的“初试牛刀”,也传递出楼市调控政策不会松绑的信号。

市场降温对房企的投资信心带来一定影响。今年前5月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1—4月份回落0.7个百分点,为今年以来的最低增速。

但这一指标仍然高于去年的水平,也明显高于同期的固定资产投资增速。分析人士认为,这主要是由于过去两年企业获取的土地,都陆续进入开工状态。也即,上一轮市场上升周期带来的正面影响仍在持续。

其他指标中,今年前5月,房屋新开工面积79784万平方米,增长10.5%,增速回落2.6个百分点。同期,土地购置面积和土地成交价款双双下降,降幅均超过三成。

各个区域的市场表现仍然有着明显的层级差异。在房地产投资和销售两项指标的表现中,中部和西部地区均优于东部,东北地区仍是最不活跃的区域。

上海易居研究院指出,东部地区调整时间最长,目前还处于筑底过程中;中部地区降温时间晚于东部地区,处于震荡下行过程中;西部地区最晚启动,降温时间也最晚,目前处于震荡下行过程中;东北地区处于震荡下行和筑底过程中。

各项指标恐继续回落

销售的下滑,还影响到房企的资金状况。今年前5月,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%,增速比1—4月份回落1.3个百分点。其中,定金及预售款、个人按揭贷款两项指标的增速均比前4月有所下滑。

在融资市场,房企也遇到了一定的困难,令企业的资金链雪上加霜。

同策研究院数据显示,5月,40家典型上市房企融资金额为367.99亿元,环比下降52.07%,创近一年新低。其中,公司债共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。外币融资亦暴跌93.82%。

北京某房企人士向21世纪经济报道表示,融资政策收紧,是3月“小阳春”引发的楼市调控政策的延续。他表示,从4月开始,房企和购房者的资金端都有所收紧,全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单。5月底,监管部门还透露,将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

该人士表示,由于大环境不好,各家房企普遍过上了“紧日子”。比如,年初总部给予各地方公司的授权拿地预算相对充裕,但对于高价地仍然严格控制,一旦超过授权价格便果断放弃。

5月中旬以来,包括招商蛇口、建业、金茂等在内的多家房企均发布了项目出让信息,皆因价格过高或项目盈利能力不足。

对于未来的市场走势,多数受访者认为,“调控因城施策、市场平稳回落”将是主要趋势。

前述房企人士表示,近期确有部分地区松绑调控,但总体来看,无论是苏州上报调控方案,还是市场预警等长效机制开始运行,都说明中央和地方政府均留有“后手”。一旦市场再次出现异动,调控政策就会相机而动,从而稳定市场。

严跃进指出,在房住不炒的大背景下,预计短期内全国性的调控政策还不会放松,未来几个月商品房成交面积增速将继续保持持平或小幅下滑。受此影响,房地产企业的资金压力依然较大,拿地开工的积极性也很难快速回升,因此全国房地产开发投资增速将继续回落。

中泰证券则认为,未来重点一二线楼市继续保持平稳,而三四线楼市将趋于回落,从而导致全国销售数据下行。在当前融资环境收紧的情况下,预计土地市场的热度将有所回落,房地产投资增速也将出现下行。

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