2019全国楼市半年报 二手房走出底部但向上乏力

经济日报2019-06-26 09:01

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2019年以来,房地产市场“一城一策”逐步落地,主管部门多番“点名提示”,为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今,当前房地产市场又发生了哪些变化?近日,贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》(以下简称《报告》),以真实成交数据复盘2019年上半年市场情况,并对下半年走势及政策选择进行展望。

《报告》指出,上半年全国重点城市房地产市场(主要为一线城市和区域中心城市)从低靡中走出,但回暖并不稳定,市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落,但新增客源及带看量并未同步减少,这意味着下半年购房需求仍在,有一定的上行动力。不过,重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放,市场缺乏大幅向上动能。贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析预测,宏观经济压力下,政策不能过“紧”,在房地产风险防控的大方向下,政策也不会“松”, “稳”+“一城一策”仍是政策主基调。

上半年成交量环比增逾五成 市场“前高后低”分化加剧

2019年上半年,部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头,受到媒体舆论广泛关注。贝壳研究院数据显示,重点14城(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房市场大幅调整后,需求开始释放,同比去年微增3%,但由于去年下半年成交低靡环比则增加52.3%,从底部走出。

“上半年,重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为,这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续,2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

“前高后低”的分水岭出现在3月份。上半年,重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态,二季度月均成交比3月减少21.5%。同时,预期随市场回落而走弱,贝壳找房交易数据显示,大部分城市挂牌价下跌,其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

2019上半年市场的分化也更为明显。其一,调控较早的城市波动小,如上海、北京等城市市场升温相对温和。其二,二线新房市场分化,前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖,如天津、南京、长春、昆明等;其三,土地市场分化,二线城市升温更加明显。

下半年稳是常态 警惕“新库存”风险

展望下半年,《报告》认为重点城市市场潜在需求普遍存在,这将是支撑下半年市场的上行动力。贝壳交易数据显示,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场,认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩,不存在大幅向上动力,“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

许小乐提醒,当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

而政策面上,许小乐分析,宏观经济压力下政策不能“紧”,房地产防风险下政策不能“松”。当前我国经济步入中低速增长阶段,再叠加中美贸易冲突影响,经济增长压力进一步增大。但防范系统性金融风险已迫在眉睫,货币政策须审慎稳健,财政政策可适度宽松。政策对于市场保持高度的敏感性,政策总体稳定背景下“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

关注一:多城上半年楼市走出底部

受市场预期好转与季节性因素等影响,2019年上半年贝壳研究院重点关注的14城中,成都、武汉、南京二手房成交量环比、同比均出现增长,市场升温走出底部。其中,成都同比增幅34%,处在14城前列。随着成交回暖、预期改善,重点城市二手房成交均价普遍止跌。14城中除武汉、长沙外,其余10个城市房价环比去年下半年均有所上涨。

关注二:北京、深圳较去年同期市场趋冷

北京、深圳虽均遵循2019年上半年回暖规律,但与去年同期对比,实际上市场热度还是有所下降。成交量来看,北京上半年链家二手房成交同比下降14.3%,深圳降幅为3.6%。均价方面,北京均价较去年同期上涨0.8%,基本持平,深圳则下跌6.3%。这是由于深圳受去年731调控加码影响,而北京一方面是政策依旧高压,需求尤其是改善型需求释放难度大,另一方面则是由于新房的分流。

关注三:“限价”问题凸显,新房同质化严重

市场供应和需求“错配”是当下楼市突出问题。以北京为例,自2017年6月限竞房入市后,北京纯商品住宅60-90平房源新增供应不断升高,成为主流面积段,而120平以上新增房源不断减少,整体向刚需倾斜。在区域分布上,新房供应也愈加集中。面积和区位趋同,北京限竞房同质化,项目整体去化率较低(截止到6月12日为31.9%)。

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