明年3月起 老贷款可转为LPR定利率

四川在线2019-12-31 08:43

自12月4日起,成都购房资格有了变化,高新区和天府新区都能买五城区了。

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■天府早报记者冷宏伟

关乎千万家庭钱袋子的存量住房贷款利率定价基准切换来了。12月28日,央行发布公告称,为进一步深化LPR改革,商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。听起来有点拗口,简单的说,就是以前的贷款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,现在要转换为LPR+基点(或固定利率)的方式定价了。这对你的还贷支出有何影响?

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存量房贷怎么变?

人们最关心的问题,还是房贷怎么变。对此央行明确,商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变。简单而言,房贷对应的LPR期限品种基本是五年期以上LPR,房贷如果转成LPR,那么在2020年的利率和2019年执行的利率要保持不变。而到了2021年,就根据LPR再加上点数浮动了。

据了解,目前5年期贷款基准利率为4.9%。以往的存量房贷合同,都规定了执行利率在基准利率基础上的浮动幅度,每年1月1日重定价时,浮动比例都保持不变。但是每个房贷客户执行的浮动比例可能大不相同。以首套房贷为例。2011年之前的大部分购房者多享受7折优惠;2011年至2017年的购房者多享受8.5折优惠。2017年之后,各个城市各家银行的房贷利率差异加大,首套房贷利率有9折的,有9.5折的,有基准的,还有上浮10%的。二套房贷利率有的是基准上浮10%,有的是上浮20%。

由于原来的浮动比例不一样,转换后的加点数也肯定不同。天府早报记者计算了一下各种情况下的加点数,发现之前只要享受过折扣的,加点数都为负值:7折的-137个基点、8.5折的-63.5个基点、9折的-14.5个基点;没折扣甚至上浮的都要加基点:基准利率+ 10个基点、1.1倍的+59个基点、1.2倍的+108个基点。

举个例子,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)= 5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点 幅 度 应 为 0.59 个 百 分 点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

观点

房贷利率预计轻微下行

市场普遍认为,考虑到明年经济下行压力依然较大,货币政策逆周期调节力度有望持续,依然有多次降准降息空间。东方金诚首席宏观分析师王青认为,央行已进入降息周期,预计明年货币政策力度将显著加大,2020年降准或有2—3次,共计下调存款准备金率1.5—2个百分点;降息有望实施4次,共计下调MLF利率40个基点。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,无论是何种转换方式,转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平,除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求,在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下,坚守“房住不炒”的定位,不向房地产市场发出错误信号,同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

董希淼认为,未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商,采用LPR作为定价基准(浮动利率)将可能是普遍的方式,这对借款人是相对有利的。

中原地产首席分析师张大伟表示,按照转换规则,转换后的最新利率与原来老合同的执行利率一样,下次定价要等到2021年了,所以2020年存量房贷客户的执行利率不会变化。因此短期而言,这一政策转变对购房者基本没有影响。但值得注意的是,今年11月20日5年期LPR首次降低,引导社会资金成本走低,在当前经济形势下,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。整体看,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。

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