无障碍说明
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活动背景:2012对于房地产市场是不平凡的一年,各项调控政策频现。而2013年,房地产调控将继续,政策高压将依然延续,市场的发展趋势将扑朔迷离。房地产发展必须与经济发展相协调,保障民生、结构调整、制度规范是调控的方向。土地供应、住房供应更强调结构的调整。在新的政治、经济、金融、政策等条件下,地产商们应该做出怎样的抉择?
2013年1月19日,由全联房地产商会、成都住宅与房地产业协会、成都市广播电视台主办的“美丽中国·美丽成都——2013中国房地产(成都)高峰论坛”成功举行…[详细]
活动主旨
本次盛宴,以地产界领军人物的聚会和地产企业的大联欢作为主线,
另外活动附带高雅的节目内容,真正成为客户显示自身企业文化素养,提升成功人士尊贵身份的欢庆春晚活动…[详细]

活动时间安排

  • ·地点:成都香格里拉酒店
  • ·时间:2013年1月19日下午14:00—18:00
  • ·论坛主题:美丽中国·美丽成都
  • ·论坛口号:和谐、健康、发展、提升
  • ·论坛主持:七音
  • ·嘉宾主持:钟彬

活动流程

  • ·1、主持人介绍论坛主题及相关领导嘉宾
  • ·2、领导及嘉宾致辞
  • ·3、嘉宾演讲
  • ·4、嘉宾两轮对话
  • ·5、嘉宾参与晚宴及美丽中国·地产春晚
主持人:女士们,先生们,各位尊敬的领导,各位嘉宾,大家下午好,欢迎大家今天穿过成都重重的迷雾来到美丽中国,美丽成都,2013中国房地产(成都)高峰论坛的现场,首先让我代表今天的东道主欢迎各位的到来,我是成都电视台的主持人,也是今天的司仪,我们曾经一起总结2012中国放了状况,我们用了一个字叫迷,这个迷是一个什么迷?是迷雾一样的迷,所以让人有点迷茫,有了迷我们才去解这个迷,有了迷我们才有开雾的可能。下面我介绍今天来到高峰论坛的嘉宾:
刘应杰 国务院研究室综合司司长
聂梅生 全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产行业协会会长
杨铿 全联房地产商会副会长
黎光成 成都住宅与房地产业协会副会长兼秘书长
夏旗舰 成都市广播电视台台长
钟彬 全联房地产商会秘书长
顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长
王晓白 成都市房地产开发企业协会会长、四川省房地产业协会副会长
李蔚 中国营销协会联盟副主席、四川省营销学会会长
米瑞蓉 成都女企业家协会会长、万博置业有限公司董事长
单伟豹 香港路劲基建董事局主席
范小冲 阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁
华岳 成都市广播电视台广告营销策划中心总经理

我们今天说是一个专家学者,还有我们企业界的精英汇聚在一块儿的盛会,一定会有很多火花和思想碰撞的盛会,下面我把话筒交给我们的嘉宾,全联房地产商会副会长杨铿先生上台为我们致欢迎辞。有请!

杨铿:尊敬的各位领导,各位嘉宾,下午好!
很高兴与大家相聚在成都,美丽中国,美丽成都,2013中国房地产(成都)高峰论坛今天隆重举办,对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢!自2010年新国十条出来以来,本轮史上最严厉的调控长达三年,并且三线政策还再持续,但2012年在长期的调控下,积蓄依旧的市场力量开始发挥作用,刚需陆续入市,并带动改善性需求的释放,2012年的楼市由严冬渐入初春,2013年也是十八大后的开局之年,房地产业面临新型城镇化的推进,人口结构和行业自身的竞争格局等均在逐步发生变化,今天我们将在此聆听到各位专家学者,行业领袖为大家带来富有智慧,精彩独到的观点和解读,共同探讨中国房地产业的可持续发展之路。最后再次感谢出席本次论坛的嘉宾,并祝大家新年快乐!身体健康!祝本次论坛取得圆满成功!谢谢!

主持人:刚才杨铿先生代表行业向我们各位致欢迎辞,大家也看到我们今天高峰论坛有一个概念叫“美丽中国,美丽成都”,美丽会是2013年最热门的词汇,一般说起最美丽的城市答案是哪一个,我们知道答案不一样,我们知道今天有一个嘉宾的答案一定是成都,因为他也是书法家,他最爱写的一句话叫“花重锦官城”,下面我们邀请东道主向大家致欢迎辞,掌声有请成都住宅与房地产业协会副会长兼秘书长黎光成先生!

黎光成:尊敬的各位嘉宾,非常高兴今天能在这儿和我们从北京远道而来的贵宾,也是我们长期以来对成都关心支持的各位专家,美丽中国,美丽成都,是我们成都电视台还有我们成都住宅与房地产业协会,还有我们商会一起共同举办的一个论坛,我想这个论坛是严冬,也是严寒。但是今天到这儿来了以后感觉暖意浓浓,这个暖意我个人的感觉,2012过了13已经向我们走来,我们举办这次活动,我们的目的是想在严苛的调控下,能够请到成都房地产行业多年的朋友,请他们和我们一起来商讨,或者说倾听他们对我们成都,对房地产未来一个指向,大家都知道房地产业集万千宠爱和万千关注于一身,现在说的最多的也是这个行业,关注度最高的也是这个行业。作为成都房地产住宅协会,跟今天所有到场的朋友,也是我们开发商的娘家,所以我们也愿意在今天这个论坛上和大家一起来共谋,共商我们成都房地产的未来,当然国务院他们的思想和看法,肯定对我们房地产的未来引领和指导有着非常重要的意义。这些年我们做了很多,刚刚我们杨会长也提到了,我们站在这一个角上,站在这一片蓝天下,我们的担当,我们的努力,不管本土的还是外来的,对成都的支持蛮大的,大家都知道城市化的推进离不开房地产,听说国家这一次拿的钱也不多,就拿了40万亿来推动我们城镇化的建设与推进,我想这40万亿,你说这个钱不多嘛,我们这个行业就拿了40万亿来搞城市化的建设,我想就这一点,对13,对未来是一个很好的信息。我自己感觉这个行业2013的房地产依然是美好的,成都房地产的明天比昨天还要好,我在这儿作为主办方,首先感谢各位到来的嘉宾,还有我们媒体的朋友,以及我们行业的同仁,谢谢你们!

主持人:谢谢黎会长的致辞,接下来我们有请我们的活动主办方代表,成都市广播电视台夏旗舰台长致欢迎辞,掌声有请!

夏旗舰:尊敬的各位领导,各位来宾,大家好!欢迎来到美丽中国,美丽成都2013中国房地产高峰论坛的活动现场。农历信念将至,首先给大家百拜个早年。房地产无论你愿不愿意,承不承认,无论在什么时候,或者在严寒的冬季,或者是炎热的夏天,或者是春光明媚的夏天,都会牵涉着全社会的目光,今天我们在这里举行这个美丽中国,美丽成都的论坛,其目的就是希望在座的所有专家、学者和行业领袖,能够在蛇年春节到来之际,能为全社会更多的老百姓、消费者提供更多有价值的关于房市的信息,和有价值的传递。所以在此我要特别感谢各位专家、学者和行业领袖能在今天齐聚在这里,让全社会的目光关注在这里,也希望通过这个论坛,让全社会有更多的人在2013年能够买到房子,能够住进新房,也有很多的开发商能够获得更多的利润,当然媒体从中也获得更多的广告,这就是我们举办这次论坛的主要目的。
过去一年广电总局的形势紧迫,道道令牌上市场很紧迫,目前中国房地产市场进入一个关键的时期,有长空的,有看平的,甚至像任志强先生这种任大炮,还和我们一些其他的领袖到长安街裸奔,我看这种裸奔就是一个话题,我打赌任志强先生绝对不会裸奔,永远不会裸奔,因为我觉得任志强在夏天的时候都穿厚厚的衬衣,我觉得就是一个话题,这足以让人们关注房地产市场。
开发商心里没底,是否投放大量的产品到市场,消费者心里也没底,是否可以放心买放,我们这次联合约请全国的学者、专家齐聚成都,拨云见日,为广大商家和消费者指点迷津,成都广播电视台作为成都的主流媒体近年来推动成都房地产市场的健康发展,我们整合传统电视、数字电视、互联网、广播等媒体资源,构建起立体的房地产跨媒体推广服务平台,在媒体运营方面成都广播电视台也在努力创新现代传媒的营销模式,在全国传统媒体,包括纸媒、广播、电视、杂志等广告产业普遍下滑的情况下,成都广播电视台连续三年逆势上扬,保持了25%以上的增长,房地产这个板块由当初的600万的广告增长到去年的1.2亿,我们强调全面关注民生,全台新闻节目的改版也更加注重民生,这也符合十八大的政策导向,我们举办此次论坛的目的也是更多的将关注民生体现在具体的行动当中,我们开办的第一房产,第一家园,快乐购房等大量的生活服务类节目,直接服务于商家和消费者,拓展媒体的发展空间,其中房地产板块也基本达到了我们的目的,所以在此我要特别感谢来到成都的,所有在成都开发的投资建房的开发商们给予我们的支持,我觉得成都是中国媒体和房地产界关系最健康,最愉快,最相得益彰的一个地方。所以所有的开发商在成都赚很多的钱,所以成都的媒体也受益,所以成都的媒体在所有的指标中,很多指标还赶不上全国的很多城市,但是成都的媒体在全中国可以进入前三位,开发商给我们做出了很大的贡献,所以在此要特别感谢。成都广播电视台全年的广告收入首次突破10亿元大关,在全国副省级城市台中名列前三甲,在这里要感谢大家对我们的支持,商家对我们的支持。
最后,我要祝美丽中国,美丽成都2013年中国房地产高峰论坛圆满成功!谢谢大家!

主持人:它最核心的词汇叫支持,这个支持其实是一种彼此的支持,这种支持是每个人都把他的事情做好了,大家好就会真的更好,我们看到今天我们的2013中国房地产成都论坛的核心词汇叫“美丽”,那美丽到底是一个什么样的定义呢?他和漂亮不一样,他和好看不一样,它不仅是一个美学范畴的词汇,它更是一个哲学范畴的词汇,我们今天要感谢所有对本次高峰论坛都作出了贡献的一些合作方。下面我们就要有请在这个时代背景下我们今天的行业领袖,我们的学者专家把他们的精彩观点带来和我们一起分享,首先我们邀请国务院研究室综合司司长刘应杰先生做主题演讲,掌声有请!

刘应杰:各位来宾,各位企业家,各位媒体界的朋友大家下午好!今天非常高兴到成都来参加咱们2013中国房地产成都高峰论坛,我一看这个名字非常吸引人,“美丽中国,美丽成都”,美丽中国美丽成都本来是一个生态环境的概念,现在我们把它用到房地产行业里面来我觉得很有意义,房地产也是要创造一个宜居的美丽的环境,我个人也一直非常关注,也在研究中国房地产市场的发展,今天有很多房地产业内的人士,下面我想我也会听到各位的高见。
现在2012年刚刚过去,大家都在总结去年展望今年,作为房地产行业我想在座的各位应该是始终在关注着中国经济的发展,就是说我们中国经济是一个什么样的形势,是一个什么样的走势,我想这一点大家应该是非常关注的。今天也利用这么一个机会,我想谈一下我自己对我国经济形势的一些看法,另外也介绍一下我们一些主要的宏观经济政策。
大家可能通过媒体也看到了,昨天国家统计局刚刚发布了去年我们国家经济发展的数据,对我们国家基本的经济状况应该有了一个了解。概括起来说我觉得去年经济形势的走势是前高后低,企稳回升,这个判断大家是不是同意?为什么这么说呢,因为我们从前年的时候我们国家经济增长9.2%,从去年一季度开始,从一季度8.1,二季度7.6,到三季度7.4,到四季度有所回升7.9%,全年的经济增长现在数据出来了,7.7%,应该说这样一个结果出乎很多人的意料。一般分析我们国家的主要经济形势,一般是三个方面,我们叫三驾马车,就是出口、投资和消费。由于受到国际金融危机的影响,去年我们的出口相对下降的还是比较多的,年初的时候我们预期的进出口贸易的增长是8%,实际上最终的结果没有达到8%,是6.2%,其中出口是增长7.9%,这个应当说还是非常难得的,尤其是在世界各国经济普遍不景气的情况下,特别是欧美经济普遍不好的情况下,我们国家出口增长能够达到7.9%的速度,应该说还是非常难得的。那么在出口相对下降的同时,内需的拉动有所增强,达到了14%以上,特别是一些消费的热点,现在年终的数据出来了,比如说汽车现在是我们的消费热点,去年汽车无论是销量还是产量,都达到了世界第一,就是我们中国不但成为全球第一大销售市场,而且成为全球第一大汽车生产市场,分别达到1930万辆左右,另外从投资来看,去年固定资产的投资增长是在20%以上,我看到我们房地产行业的投资是不错的,最终实际的投资是15%,从国际比较来看,就是我国经济的发展应该说好于世界上许多国家,比如说我们简单举几个数据来看,去年俄罗斯的增长是3.5%,在金砖国家中,还有巴西,巴西是1%左右,我们周边的国家,比如像越南增长5.2%,印尼大概是6.3%左右,这些国家的增长都低于中国经济的增长,所以总体上来看,虽然我国经济增长增速三年来首次破8,我们过去都在8%以上,去年是7.8%,但仍然保持了平稳较快增长的良好势头,从去年年初的时候在政府工作报告中有一个基本的判断,就是说去年我们国家经济发展面临比较严峻的国内外环境。最终的盘点,我们现在回过头来看,我们经济虽然面临严峻的国内外环境,但是在经济发展中,有几个突出的两点,我想在座的各位恐怕也注意到了,比如说第一个亮点农业获得丰收,而且粮食生产实现了9连增,这奠定了我们中国经济发展的一个重要的基础,特别是奠定了控制物价上涨的一个重要的基础,就是粮食的丰收,这是一个大的亮点。第二个亮点物价上涨的势头得到了有效的控制,本来去年初的时候,我们定的物价上涨的预期目标是4%,现在最终的结果是大大的低于4%,实际的上涨2.6%,就是通货膨胀得到有效的控制,这是一个大的亮点,第三个两点就业形势比较好,这个大家觉得很奇怪,在我们国家几年的比较中,去年相对来说是经济环境不大好的,恰恰就业的情况还不错,全年的城镇新增就业达到1118万人,接近1200万人,甚至在一些地区和行业还出现招工难的问题,包括我看到一个材料,说现在广东省在餐饮行业的缺工率达到20%左右,就是餐饮行业还是普遍缺工的,在我们国家经济发展这样一个状况下,就业去年是不错的,这是第三个亮点。第四个亮点收入的增长,包括农村居民收入的增长,和城市居民收入的增长都高于gdp的增长,而且还出现了一个良好的现象,农村居民的收入增长快于城市居民收入的增长,这是第四个亮点。第五个亮点财政收入,去年全国财政收入同比增长达到11.2%,超过10%以上,虽然在这几年的速度中有所降低,但是仍然保持了相对比较高的增长。第六个信贷增长比较快,去年人民币贷款增加8.2万亿,同比多增7000多亿元,在我们宏观条口中,信贷相对还是比较宽松的,最后还有一个亮点也值得大家给予关注,就是区域发展呈现出新的亮点,在受到国际金融危机冲击,我们的出口增长增速相对下降的同时,主要是东部地区影响比较大,就是说东部地区的增长速度有所降低,但是与此同时中西部地区仍然保持了较快增长的这么一个势头。从2008年以来,中西部已经连续五年增长速度超过东部地区,包括我们四川省,在全国的增长速度中也是名列前茅,包括我们的投资规模的增长,出口的增长,工业增加值的增长,都在全国处在潜力,不但四川是这样,包括像重庆、贵州、陕西,一些西部的省份普遍的增长速度高于东部地区。那么在这个发展中,不断的形成一些新的区域经济的增长极。特别是像我们成渝地区,所以我看到有一些专家学者说成渝地区是中国经济增长的第四极,我看有一些省份也在奋起直追,包括湖南、湖北他们提出一个中三极的概念。前不久我到西安区出差,我看到在关中地区,在西北地区,关中也在成为一个新的增长极,在座投资房地产的我也发现,现在许多开发商逐步的转向二三线城市,包括中部地区,甚至到西部地区,加大投资的力度,这也是我们国家区域发展,包括房地产市场发展的一个新的特点,我感觉这一趋势有望继续保持下去,这是我们看到,我们国家经济发展中间的几个突破的亮点。与此同时在经济发展中,还面临着比较突出的问题。主要一个就是国际经济环境仍然比较复杂,从2013年来看,世界经济低速增长的态势难以改变,我国出口的增加还是比较困难的,尤其是最近大家注意到美国、欧洲都在实施两化宽松的货币增长,这一点对世界经济的影响还是值得关注,特别是会造成流动性过剩,甚至会造成国际大宗商品价格的上涨,这一点还是值得我们关注的。
第二个面临的问题就是国内经济还存在下行的压力,尤其是产能过剩的问题比较突出,就是说我们现在许多行业产能过剩,包括像钢铁、水泥、平板玻璃等等这些都出现了产能过剩的问题。第三个就是企业经营比较困难,成本上升,利润下降,去年全年最终来看还有10个行业的利润是同比下降的。这是我们盘点一下去年以来我们国家经济发展的基本的情况。从今年来看,进入2013年以后我们国家的经济到底面临着一个什么样的发展的前景和走势,应该说中国经济经过这么多年快速的发展,已经具有了比较雄厚的基础,我们的经济规模也在不断的增大,到现在为止中国经济已经占到世界经济的10%以上,达到10.5%,据说我们现在的经济规模基本上相当于美国经济的一半左右,我说一个大的数据,现在大家经常说到金砖国家,原来是金砖四国,现在加上南非,金砖五国,在这个金砖五国中应该说中国是一国独大,其他四国的经济总量加起来也基金相当于中国经济的大约88%左右,四个国家,俄罗斯、印度、巴西、南非这四个国家加起来还赶不上中国的经济规模,相当于我们的88%左右,那么在中国经济快速发展的过程中,一些地方的经济实力,地方的经济总量也相当可观,我一个数据,比如说我们中国一个地区作为一个单独的经济体来看,它也可以排在世界的前列,比如说广东一个省的经济总量可以排在全世界第14位,江苏排在第15位,加上我们四川拿出来的话,四川大约是3300亿美元左右,超过了泰国的经济总量,现在我们南海的岛礁的争议比较大,我们比较一下我们的经济实力和周边一些国家比较的话,菲律宾的经济总量,可能我们陕西一个省的经济总量就超过菲律宾了,包括越南和我们相邻的两个省,一个是广西,一个是云南,这个省的经济总量实际上都超过越南的经济总量,中国的经济在快速的发展过程中创造了世界经济发展的奇迹,也引起了世界各国的高度关注。现在很多国际的媒体都在研究和预测中国经济的发展,甚至我们看到参考消息上经常有一些文章,预测中国经济什么时候能够赶超美国,我看一些权威的机构他们的结论十年左右,甚至有一些说得更早,包括世界银行的预测,大约在2020年,中国经济总量就可以超过美国的经济总量,但这是问题的一个方面。另一方面从人均来看中国仍然处在较低的水平,我们现在大约是5400美元人均,仅仅相当于美国的九分之一,中国经济在未来的发展中也面临着一些突破的问题,特别是经济社会发展与资源环境的矛盾越来越突出,就是说我们能源资源消耗过大,环境污染严重,特别是最近大家看到的一些报道,在北京,在北方的一些城市,雾霾天气非常严重,今天我到了成都,我看成都这个是不是叫雾霾,反正雾是比较大的,包括到西南去和成都也差不多,环境的问题已经成为我们面临的一个突出的问题。还有我们产业结构不合理,尤其是我们过于依靠外需,内需动力相对不强,特别是消费仍然是相对比较落后,还有我们区域发展的不平衡,尤其是城乡发展的不平衡,现在国内外不少专家学者判断,中国经济已经在难以保持过去10%以上的增长速度,有可能进入一个中速的增长期,所以从未来来看,中国经济仍然具有很多综合性的优势,还有巨大的潜力,长期向好的趋势没有改变,能够在一个较长的时期内保持较快增长的良好势头。根据一些现行的指标来判断,应该说我国的经济已经触底反弹,从三季度已经触底,四季度开始回升了,预计2013年中国经济的发展应该是一个向上由低走高的这么一个基本的走势。
最后我就谈一下,就是我国宏观经济政策,去年年刚刚召开的中央经济工作会议确定了我国今年的一些主要的宏观经济政策,总的说就是继续保好稳中求进的工作总基调,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,就是要保持我们政策的稳定性和连续性。这里面有几个重点,我觉得值得大家关注。一个就是要进一步的扩大内需,特别是增加消费的需求,特别是不断的培育一些消费的热点,包括我们的汽车消费,也包括住房的消费,包括旅游的消费等等,这些在今后一个时期仍然是我们消费的热点,其次第二点就是要加快调整产业结构和转变经济的发展方式,中央提出要利用我们经济国内外的环境相对比较严峻的这么一个形势下,所形成的一个倒逼机制来迫使我们加快转变经济的发展方式。包括我们要发展高端的制造业,加快发展现代服务业,也包括加强环境保护。第三点就是要推进城镇化的发展,这个大家可能注意到了,这也是我们去年经济工作会议的一个亮点,现在我们的城镇化已经达到了52.6%,去年最新的数据,但是同其他国家相比城镇化水平仍然是比较低的,在未来一段时间,我们要积极稳妥的推进城镇化的发展,这将会创造巨大的消费需求,包括对房地产行业来说,也提供了一个重要的发展机遇,因为城镇化的发展必然带动房地产行业的发展。尤其是中西部地区城镇化的发展,将会给我国房地产市场的发展注入新的动力。第四点就是加大改革的力度,最近中央领导也提出改革是我们过程最大的红利,我们要研究制定改革的总体方案,设计改革的路线图和时间点,要推进一些重点领域和关键环节的改革,包括我们看了财税体制的改革,包括收入分配的改革,包括金融体制的改革等等各方面的改革。
最后关于房地产市场的发展,中央经济工作会议也明确的提高,要继续坚持房地产市场调控政策不动摇,也要保持房地产市场调控政策的稳定性和连续性,因为大家知道,房地产行业在我们国民经济中占有重要的地位,房地产行业的发展可以带动许多相关产业的发展,但是这几年我们在研究房地产产业的发展中也听到一种观点,什么观点呢?就是我们对房地产市场的调控,像刚刚几位都谈了比较严厉的房地产市场调控的政策会打压到经济增长,如果经济出现下滑,那么为了保增长,就会放松对房地产市场的调控。现在来看房地产市场的调控虽然对经济增长产生了一定的影响,但是经济增长仍然处在合理的区间,所以现在来看,不会为了保增长而放松房地产市场调控,不存在这么一个问题,同时大家可能也注意到,房价的过快上涨不但对房地产市场行业发展本身来说是不利的,那么也会引起老百姓的极大的关注。总体上来说我们国家在房地产市场调控中,必须保持房价的基本稳定,这也会创造一个房地产市场长期平稳发展的良好的政策环境。我们国家在房地产市场调控中要力图建立一个中国特色的房地产市场的发展模式,我个人感觉就是要坚持住房的民生加消费的基本属性和发展定位,要限制住房的资本属性和投资的需求。同时,也坚持市场加保障的模式,以市场化住房为主,扶植于保障性住房的建设,满足人们不同层次的住房的需要,同时也是坚持市场加调控的发展方向,就是把房地产市场发展与政府的宏观调控更好的结合起来。促进房地产市场持续、稳定、健康的发展。
我个人的感觉,就是我国房地产市场已经进入了一个调整转型的时期,以前超常规的发展,或者说爆炸式的增长正在逐步改变,进入一个转折期,转向于常规的发展和平稳的增长。大家可能感觉到前些年房地产市场的投资和来访都是想赚大钱,发大财,好像赚取一个正常的利润大家都不过瘾,都有投机的心理,当然也有不少人通过房地产市场发了大财,包括买房的,甚至大家觉得买两套可以赚一套,但是中国的房地产市场发展,包括国外房地产市场的发展都有一个深刻的教训,就是千万不能把房地产市场作为一个赌场。所以我们国家的房地产市场进入一个平稳期,更有利于房地产市场的持续健康的发展,关键是我们需要的不再是浮躁的心态,而是平稳的心态。相信在中国经济长期保持一个良好发展势头的大的环境下,相信中国的房地产市场还将有一个长期发展的过程。应该说还处在一个黄金期,具有广阔的发展前景。
谢谢各位!

主持人:谢谢刘司长把政府报告的那些数据、观点、事实都在今天的美丽中国,美丽成都,2013中国房地产成都高峰论坛给大家分享了,他说明了一个道理,这个世界上确实不是缺乏亮点,而是缺乏发现亮点的眼睛,我相信今天刘司长的演讲后大家的心会更定一些,也会知道接下来会怎么样更好的去做。接下来我们邀请的演讲嘉宾,大家都觉得她是中国房地产市场的女中俊杰,她年轻的时候还在成都这座美丽的城市待过一阵子,我们也希望今天与会的专家,与会的嘉宾,我们的行业领袖都能把成都当做家一样的,在家里面就可以畅所欲言,把你们觉得最有价值的东西拿出来和大家一起分享, 我们一起看她怎么用她的专业来帮我们看看2013年中国房地产的未来。
掌声有请全联房地产商会荣誉会长聂梅生女士,她的演讲主题是房地产改革与发展。

聂梅生:大家下午好,非常高兴回到成都来参加这样一个美丽中国,美丽成都这样一个论坛。今天我要和大家分享关于房地产2013年的主题,我演讲的题目叫做“房地产改革与发展”。大家都知道开过十八大以后,关于房地产有很多的说法,我想现在已经是2013年了,我认为中国房地产确实已经面向一个未来的十年,随着十八大的召开,随着新一届政府马上就要开始执政,它会开启房地产另外一个十年,对另一个十年我的看法是,房地产走到现在,体制改革和体制创新可能是房地产今后未来十年发展的最重要的问题。说到底改革和创新,我们应该从哪方面走向一个更加平稳的,更加体现民生的十年,我想可能和这个有关系的就是这样几个。
一个是民生,一个是城镇化,一个是产业结构调整,一个是经济结构调整。这四件事都和房地产有关系,所以我们应该在这四个主题当中寻找我们未来的发展大家注意到昨天公布了一下全年的数据,第一次看到公布了我们国家的贫富差距和这个问题,其实民生主题当中很大的一个就是怎么样使我们的收入分配差距能够减少。这里面我注意了一下,城镇的人均收入,我这个是2008年的数字,是一个研究机构的,如果官方的数据就是红色的,昨天公布出来的差不多是差五倍,当时也差不多是五倍左右,但是这个并不被认可,实际上中国的一些大城市,城镇的人均收入的差距远远不止,按照学者的估计可能会到十倍以上,按照昨天公布的数据,08年以后我们的基尼系数在不断的减少,不管怎么说收入差距还是非常大的,我又注意到现在讲收入分配的差距是民生问题,它是一个现象,实质是分配不公,所以这个问题为什么说和房地产是有关系的,如果你改变了,在未来的十年中,政府改变了收入分配不公的问题,一定会对房地产有巨大的影响,一个是财政支持收入分配制度改革,它的重点是怎么样的,实际上是要通过这样一些财政制度的转换来解决收入分配的问题,比如说补贴的问题,国企的问题等等。第二个就是说解决民生问题的最重要的一点,大家把它总结成为限高,扩中,托底,限高就是限制高的这一部分,扩中就是中间这一部分,扩中就是扩大中间这一部分,扩大中间这一部分来讲,限高扩中托底的话,在我们这个房地产领域里面来讲就存在一个,托底的问题是保障房的问题,扩中的问题是改善房的问题,限高的大家非常关心的限购,这样的问题会不会发生,所以我觉得我们房地产是和民生问题有巨大的,非常紧密的联系。如果是调整收入分配差距,调整分配不公,在我们房地产市场上一定会有反应的。
第二个是收入倍增,这个不多讲了及现在住房问题上一个是更可靠的社会保障,更舒适的居住条件,在十八大上同时提出来的,更可靠的社会保障我们理解为保障保民生,保障房是列先的,如果我们要达到小康,如果我们的住房不能达到改善性,怎么能进入小康呢,我想民生的主题是和我们有密切的关系,现在我们的城镇居民收入有很大的提高,在这十年当中,我们从7000多,变成了两万多,在这种情况下我们谈民生主题是有可能的,也就是像刚才刘司长讲到的,我们在2012年我们收入的增长速度超过gdp的增长速度,如果这个继续下去我们谈民生主题就有基础了。下面我们谈一下大家关心的房地产最近业界大炒的一个城镇化,甚至一些死盘,一些郊区都拿城镇化这件事说事,好像就可以把卖不出去的放卖出去了,圈地圈了好久没有出手的,马上城镇化就可以解决了,其实我觉得不是这样的问题,现在房地产界要好好的考虑城镇化是什么,毫无疑问我们从这个图可以看出来,城镇化率,是我们的横轴(ppt),这个是销售量,这个是销售额,它都和城镇化率有正相关的关系,当城镇化达到45%的时候就是销售量和销售额急剧的上升,从这一点来说只要说城镇化一定和房地产正相关的,不会是城镇化越高房地产越下滑,绝对不会出现这样的情况,现在大家都在说,我觉得说正相关是肯定不错的,因为未来十年我国至少有120亿平方米的住房需求,相当于去年的12倍以上,所以从住房来说肯定是这样的,在城镇化这个主题上,我们看一下李克强副总理是怎么讲的,一个是巨大的内需潜力,其实我更注意的是这个50%和35%之间的差距,城镇化率当中实际上有15%的人并没有进城,这个差距也就是动力,就有一千多万人口要转移到城市,是这样一个问题。所以劳动生产力和城市集聚效应和公共服务设施,和居民收入和收入的增加等等,这些都是我们城镇化当中的很有益的事情,所以城镇化是我们巨大的内需潜力,巨大的内需潜能,是我们中国经济长期发展的潜能所在。这是李克强总理讲的一些内容,城镇化是我们中国经济的第一引擎。如果说到城镇化的问题,我觉得有两个问题需要说一下,真正中国要达到城镇化有两个问题必须解决,否则城镇化我自己认为不突破这两点,城镇化是没有办法办的,第一个是户籍制度改革,这是一个非常难解决的问题,只有户籍制度改革以后才能有序的推进农业转移人口的市民化,促进实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。这是一件事情,户籍制度改革,这事情已经提出来了,也是受到很多的置疑,比如像北京、上海这样的户籍能放开吗? 如果我们不进行户籍制度改革,我觉得城镇化是举步维艰的。第二个改革就是土地制度改革,这一次我们商会在准备两会的提案,恰恰就是采到了这件事,我就主张主要提这件事。国务院有关部门提出大幅提高征地补偿,完善土地管理制度,后面这句话就不知道说的是什么了,对房地产来讲是一个命门,我们看宪法里面事怎么说的,如果是在这个情况下说我们的土地制度的话,宪法里面是承认农村土地集体所有制和城市土地国有制是并立的,就形成了城乡二元化的土地所有制,这样的问题在未来十年是不是就不能解决,是不是永远的残缺,是不是就这么样不平衡,是不是真的回到十八大所提出来的集体土地和国有土地的同地同权同价,这三件事是非常重要的,这样才能回归我们宪法的本意。这件事情我故意也是下一步房地产改革当中的非常重要的两个。所以户籍制度改革会释放我们新的需求,土地出让制度的改革释放双轨制的土地供给,如果说城镇化绕开这两个改革。
下面讲一下产业结构调整的主题,产业结构调整我为什么觉得和房地产有关系呢?产业结构调整提出一个新四化,这里面把城镇化放在了中间,而且它提到了承上启下,上面承接新型工业化,下面是承接农业现代化,所以它起到一个非常重要的作用,城镇化和房地产我刚刚讲了是有巨大的关系的。把城镇化放在一个非常的板块的话,房地产就要起到经济结构调整的一个重要的支撑作用,就会成为新四化如何互动,协调同步发展的支撑平台。所以要说房地产在未来十年,确实和原来的十年不一样的,前面十年房地产在快速发展中,我们都知道全国性的房价几乎是涨了五倍,但是我们gdp没有涨那么多,未来和过去十年,人均收入也没有涨那么多,这个过程已经过去了,我们未来十年我觉得会和新四化和产业结构调整起到一个融合互动协调同步发展的作用,经济结构调整刚刚刘司长已经讲了,实际上是把反响调匀的,如果出口我们已经调到一个稳定的水平,不太可能大跨步得往前走了,大概占到全世界的总额10%左右就完了,大概就这样了,原来不合理的投资从百分之35%到后来的投资占到gdp的比重49%、48%这样,直线上升,消费又从48%下到35%,就这个红线和蓝线反向的要调,主要就是把内需调上去,消费内需调上去我们房地产就要面向内需型,消费型。如果房地产面向内需消费,房地产的内需是什么,房地产的内需按照李克强副总理的讲话中讲,最大的内需就是城镇化,所以房地产在经济结构调整中,在内需当中起作用就是在城镇化中起作用,我觉得这个不用怀疑,不要另外找位置,这个就很清楚。消费就不太一样,纯消费的房地产是存在的,比如说旅游地产、文化地产、养老,这样一些都是消费型的地产,将得到更多的支持,而且它和民生有更大的关系。所以房地产转型的方向如果和经济结构战略条有关系的话,这和消费是有关系。
如果这样看的话,在经济结构调整这样一个主题下,投资为目的的商品住宅市场将被限制,房价将处于低于gdp的平稳上升阶段,如果是过去我们房价十年翻了三倍到五倍,我想如果低于gdp增长,低于人均收入增长,这个数字已经是有解了,最近我讲我说未来十年如果按照十八大的提法,房价是有解的,不是无解的,它应该低于gdp和人均收入的水平,如果人均收入翻一番,房价就不应该翻一番,这样它的增长速度就低于人均收入的,如果是人均收入涨到7.2%到7.5%,如果房价每年的增长率在7%我认为就是平稳、较快健康的发展。这个数字就相当于两年调控以后,当期的数字,我们昨天在一个会上很多人都同意这个观点,他们就说我们几个人算来算去,2012年的12月份同比2011年的12月份的房价的涨幅,同比1—12月份房价的涨幅就是差不多7%左右,调控的结果就调到了这个数,这个数我认为是合适的数字,如果你每年涨7%,就像今年的涨幅,十年房价大概就翻了一番,因为低于人均收入,人均收入今年涨到12%了,这样的房价收入比就逐渐的可以调回来,从现在的十年逐渐调回到十年,逐渐调到八年七年,到国际上的六到七年左右,我不支持在未来的十年内房价由于调控受到了压制,明年房价会大涨特涨,会怎么怎么样,我觉得好像不应该是这种情况。如果按照整个的战略来讲,恰恰是未来的十年翻出了一个房地产的新的发展模式,而以改变为前提。
我觉得有几个需要大家考虑的问题,因为现在在两会之前,两会之前也需要准备一些建议和意见,我觉得第一件事房地产对经济的作用这个有很多的争论,一方面是房地产在国民经济中占的比例太高,挤压了其他的投资,另一方面说不高,到底这个事情怎么看,我觉得现在有一个说法,否则的话一会儿就跟刚刚讲的一样,如果房地产影响了国民经济的发展,如果它对经济产生影响了,产生下坠作用了就拼命的救市,有人说08年就模式房地产救市,拉动经济,如果太高了又调控,这不是一个办法,到底房地产在国民经济中是什么样的比重,我觉得应该重新算,我们现在的算法和国际上是不一样的地这一点和经济机构的研究的是不一样,国外房地产在gdp中的比重是这样的,投资算一部分,消费算一部分,两个加到一起是算gdp的比重,中国是全部都放到投资拉动里面,为什么那一年算出来一千万户保障房,主要就是算出来必须要投一万多亿才能拉动2010年经济,这样算是不合适的,房地产本身有投资的作用,也有消费的作用,有内需的作用,所以应该两方面算,我们中国现在是放在投资里,把租房的这一部分,把装修的一部分放在消费里,这是不够的,所以我觉得是被误记了,起码应该是自住性的保障房。
第二个就说一下合理房价的判定,我刚刚说了,我的看法,两种判定,我比较倾向于按gdp和人均收入判定,那就是说不能比它两个高,那就是说未来十年不能翻一番。第二个判定现在比较乱的,房价收入比判定,如果这样判定就说不清楚,如果按照房价收入比判定,你可以房价不变,房价十年稳定不变,当然就合理了,或者我是收入不变,降房价,那也得降一倍,这两个都是不可能的,所以只有房价比收入涨得慢一些,收入比房价涨得快一些,慢慢中国的房价收入就合理了。
最后我再说一下长效机制应该在哪里,我觉得就是三个领域应该启动房地产的长效机制,如果这个不启动,刚刚我说的那些事也达八到,你想把每年的房价稳定在7%的涨幅不容易,因为我们费了那么大的劲,用了很多的手段才达到7%,你能年年都这么做吗?所以基本上要把这些根本性引起房价波动的上升的体制性的问题解决,第一个是地的问题,刚跟我讲土地供给制度的改革,形成一个可竞争的双轨制,因为现在房地产的领域里面它的市场化是我们国家产业当中比较充分的市场化,而且和民生联系最大,它的民营企业是占到80%多,不像一些垄断性的国家,像钢铁、石油、通讯里面系以国企为主,垄断,在房地产里面不是,大量的民营企业占很大的地位,所以市场化的程度是比较高的。在这种情况下,2010年提出了双轨制特别好的,政府管保障房,商品房由市场供应,在房地产调控中最近也提出来加大市场的作用,政府管政府的事,我觉得非常好,双轨制已经在房地产市场中形成了,而且形成了多年了。房地产融资的双轨制,最近也形成了,而且速度很快,我觉得比我想象的快,从2011年,2012年融资的双轨制已经形成了,一方面是银行提供抵押贷款,提供开发贷,另一手现在就是从房地产信托开始,今年是房地产基金开始,这样开始形成了融资的双轨制,而不是从银行一方面出来。这件事我觉得和银行的利益有关系,银行原来是垄断房贷,开发贷和个贷,后来发现这个事情不能由银行垄断,不能由银行一家来提供房地产的资金,就往后退了一步,他也不希望由银行一家提供这样挤出一个比较大的空间给另一个市场,就是房地产融资的双轨制已经形成了,在座的也特别有体会,唯独房地产的土地市场没有形成双轨制,而且仍然只有一家,这是肯定不行的。如果前面两个都双轨了,你土地市场部双轨,就会形成一系列的矛盾,比如说这次调控中,大家可能会注意到,地域性的差别是很大的差别,成都的房地产市场和北京的房地产市场肯定不一样的,成都和绵阳德阳这些又不一样,你为什么一刀切一个政策,最后的结果就造成了中央在房地产调控当中提出来,不放松,加强,地方在悄悄的改变,其实就是这儿一个情况,其实很多问题是出在土地上,地区的财政和土地结合到一起,如果你调控是一刀切的话有一些地方就受不了,就造成很大的财政问题。所以你土地供应制度开发商改变了,而不是土地财政,跟地方的很多方面捆绑的话,可能就会释放出很多的空间。这里面农村土地流转当中的同地同权同价问题一定是会提到议事日程上来的,这和城镇化是有关系的,所以合理解决小产权的问题也已经提上日程,像这样的地根的问题也是最重要和最困难的事。第二个是银根,这个不困难,已经形成双轨了,第三个是议论的最多的税收,这个税收和地根的问题是有关系的,你让地方政府从地根的财政里面解放出来,就有一个谁让利的问题,给农民增加十倍的补偿,这是一个好事,解决城镇化的问题,解决收入的问题,问题是这十倍的收入补偿最后转嫁到哪,如果由开发商负担,开发商一定转嫁到房价上去,谁来让这十倍,谁来解决这个成本,如果地方政府让出来,因为征地补偿,土地出让金的回收政府占很大一块,如果让他让这一部分,他会说可以,我可以让,但是是不是有其他的渠道,就牵涉到整个的税制改革的问题,才能解决地方的财政的问题。所以税收问题和地根问题是联系到一起的。所以现在光说房产税是税收问题是不够的,房地产的扩容在试点在总结,也在研讨,但是并不见得这个事就能够达到很快的达到共识。前几天我看温家宝总理谈这个事的时候把它放到了中长期的税制改革,所以这件事是一个事,但是牵一发动全身,它牵涉到地根的问题,牵涉到收入差距等等问题。
时间也刚好,我就说到这儿,希望引起大家的一些思考,谢谢成都的朋友们。

主持人:谢谢聂会长的精彩发言,其实聂会长说时间刚好,我们非常的佩服聂会长能把时间控制的这么好。接下来我们要请一位营销专家,中国营销学会联盟副主席,四川省营销学会会长李蔚先生进行主题演讲,掌声有请。

李蔚:我们尊敬的领导,尊敬的来宾下午好!我叫礼蔚,我是四川大学商学院的一位老师,组委会给了我一个题目,是谈一下整个房地产去年的状况和未来的看法。去年的状况好讲,那已经成为历史、事实,但未来的状况不好讲,每年都在讲,基本都不准,虽然不准还得讲,所以讲得不好的,以后没有兑现的,在下面骂我就行了。对于现状问题有几个,因为现状问题很多,我想有几个问题和大家分享一下,这些数据12月的还没有完全统计进来,有一些是统计加估计,一个是住房,现在说房地产主要在住房,国家的调控也在住房,整个的成都去年住房的情况,前年2011年成交面积是减少的,新建面积在10年的基础上是减少的,减少20%,但是去年就不一样了,成交面积达到900万,相比11年是增加了,增幅达到32%,三分之一,这个增幅是相当大,应该是三年来的最高点,去年整个成交量是增加了,这一点应该是国家乐意看到的。国家希望成交量增加,政府也希望,开发商也希望,这是第一个,第二间事房价呢?去年的房价小幅下跌,去年和前年相比房价是上升的,大概上升了11%左右,去年了前年相比下降了2.2%,均价往下,也就是说去年有一个好的现象,成交量增加了,而价格下来了,这就是国家最希望看到的一件事,如果这个趋势能够一直下去,国家就不需要再调控了,因为成交量一增加,那个gdp就能保证了嘛,今年7.8%,明年7.9%,后年8.0%多好呢?因为成交量增加了,税都解决了,几十个行业的拉动就解决了,而价格又不增加,民生问题,稳定问题又没有了,这是国家调控的最高目标。所以在成都小小的实现了。但是从最近这一个月的情况看,房价有上升的势头,这是不愿意看到的,如果上升的太多国家又要采取措施了,所以怎么样决定销量上升而房价不上涨,这就考手艺了。第三个问题土地成交量来看,土地成交量2012年是大幅度上涨,上涨了5.6%,成交规模也增加了,流拍大大的减少,在11年流拍率非常高,去年流拍率大幅度的减少,而且有一个问题,从去年成交的土地价格来看,楼面地价大幅度上升,有的高达90%,70%、80%,和正在成交的,那个地块正在成交的楼面价格高了40%—50%,这表明一个什么问题?表明未来我们的房价成本呈刚性上升,之所以土地价格往上涨,可能与我们十八大报告里面我们胡锦涛主席的那句话有关系,大家看未来的土地价格可能要大幅度上涨,能拿地就赶快拿,基本上 业界是这么一个看法。所以如果说继续控制这个房价不准上涨,按照去年拿地的,按照现在的房价来说是亏损的,这就是一个问题,值得大家思考。第四个问题就是写字楼,因为前两年住房不好卖了,一窝蜂的搞写字楼,成都的写字楼在几条线上都有,但是最多的是天府新区,我们的环球中心因为一百多万平米采取了一些措施,我们的楼盘不是很好卖了,我们的写字楼面积太大了,存量面积太大了,大家需要那么多写字楼吗?前面很多的写字楼是投资,在投资了以后,一窝蜂之后写字楼市场还能不能风光,是值得我们成都房地产界思考的问题。第五城市综合体的问题,城市综合体在前几年突然冒出来,一个非常好的东西,能制造口岸,而且能够制造商业,能够自身消化它,所以这个模式在全国马上疯起,风行了以后一窝蜂,我们做了一个统计,有的说成都有40多家,有的说有57家,我们统计了一下大概在建的和在销售的成都的综合体有60个左右,在全国过剩的一个是沈阳,一个是成都,严重过剩,达到2900万平米,将近3000万平米,成都的常住人口1404万,人均都有2平米,按照西方发达国家的经验,商业面积一般人均在1平米到1.5平米,城市综合体有很多不是商业了,从成都的商业发展情况看严重过剩的。未来十年是整个中国的一线城市商业全面交接化的时代,所以城区商业需求应该是呈萎缩的,城市商业应该是萎缩的,现在我们的商业,城市综合体是以商业和写字楼为中心,如果以再建与这个潮流的发展是不一致的。因此会出现很多的空楼,因此成都商业,或者是成都综合体可能会经历一个痛苦期。
第二个问题关于二手房,去年的状况二手房和一手房差不多,二手房的销量是增加了,房价是下跌了,比一手房跌的多一些,比较活跃,也就是说二手房市场成交比较活跃,这是主要的状况,对未来有几个研判,第一个是基本目标,维持当前的态势,涨量不涨价,维持价格稳定的情况下,促进销量的增长,就是目标,如果我们三年保持这个价格,那么等于降价,它不一定往下降,但是只要他不涨,因为三年五年就等于降了,而且这样就解决马车问题,又解决民生问题,当然这里面有一个问题,土地又在刚性增长,价格又不准增长,每一个阶层都想从里面分一块肉,所以房地产应该在未来开始进入微利时期,无利时期,甚至房地产慢慢变成一个工具,通过其他的手段来赚钱,变成这个时代,原来是房地产就卖钱的时代逐渐会过去,我们要有新的准备,所以维持当前平稳的房地产市场是我们房地产界最重要的一项任务。这是第一件事。第二个对政策,政策是动态,是我们国家党和领导人的事情,他们的事情是来自于市场,所以我认为根据前面的推理,还是适度从紧,坚持动态调节,不敢放,一放对我们房地产界也不是好事情,所以适度从紧,如果量价齐升,你看国务院马上就要出台政策,所以还不如平稳发展,因此量价齐升政策就会从紧,从这两三年的运营来看,中国经济对房地产的依存度在减少,所以我们今年7.8%,在经济不是很景气的情况下也能维持7点几的话对房地产的依存度也比较低。如果这是趋势的话,我们房地产更不会让你大幅放宽,所以这种情况下,房地产实际上一个政策经济,你对这个政策是不好预测的,你只能根据发展的情况做三个月的预测,因为房地产作为一种宏观调控手段,这是一个杠杆,既然是杠杆的话,它要随时敲,根据情况敲,所以你要预测一年,基本上测不准,你根据这三个月的情况看一下,又涨了国家要出台政策了,国家不希望它大起大落,大起大落都没有好处,所以不要老是讨厌这个宏观政策,就靠这个来调,就像方向盘不停的扳,所以我们房地产调控就是扳方向盘,有时候打急了也要翻车,慢慢扳最好,这是政策问题,政策问题大家看三个月就行了,价格问题,今年明年的价格问题,我觉得可能以稳为主,这是方方面面的趋向,但是从目前的经济保障和态势来看可能稳中有升,除非打日本,稳中微升,微升可以理解,可以接受,但是难有大幅度的攀升,因为大幅度的攀升由谁决定的呢,不由市场决定,由国务院决定,他就不希望你攀升的嘛,这个问题是一个调控的需要。但是现在有一个势头,刚刚严会长也讲了,房地产的房价什么样的最好,原来我们叫抑制,去年的说法是理性回归,理性回归是回高还是回低呢,我努力的理解上面说的回归是回低,不是回高,如果低了以后要回高一点,这个回归到一定程度是让房价从,因为我曾经统计过国外大概二十面在房地产高速增长,06年我在美国做了一次调查,倒退了19年,平均每年5.5%,我只找到他们19年的资料,这几年的情况来看稍微差一点,把这二十年加起来,在美国有将近80.9%,在中国什么样的房价增长最合适呢?因为经济发展一定是往上,房子是商品,所有的商品都往上走,为什么房子不往上走呢?但是有一个区间,安全区间是不高于gdp,不低于通货膨胀,低于通货膨胀也不行,但是不高于gdp,每年不高于7.8%就可以了,当然也可以和收入挂钩,一般来说和gdp挂钩比较多,不高于7.8就可以接受,只要保持这样一个最佳的区间状态,从长线来看,从城镇化来看,我们的房价保持在3—7%的增长这就是基本的判断,还有二十年,所以房价是一个双刃剑,保持稳定是关键。保障我们就会挨打,我们要告别暴利时代,我们现在只能把前几年的利润状况当成美好的回忆,因为那个非常的不正常,严格意义来讲现在的房地产市场才是正常的,还没有修出来半夜排队,一出来有卖了,现在哪有这么好的事情,几十万上百万的产品,买个电视机也要摆两三年,买一个汽车摆了很久都卖不出去,为什么房子要提前买呢?也就是说中国的房地产市场是捡钱,好的不可思议,这时候你想它回来那完全是回去资本主义的时代,这个不存在了,不要期望那个时代了,回归理性了,现在这个行业大家说现在房地产行业难过,我给你说很多行业难过的很,化妆品行业好做吗?家电行业好做吗?前天我在海尔,他们说家电不好做,还是房地产比家电好做得多,比化妆品好做得多。土地问题刚性增长,胡锦涛说改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例,他说他最后一年要做的四件事,第二件就是要出台农村集体土地征收补偿条例,也没有多久了,看他老人家还没有出来,去年3月份说的,马上到3月份了,所以很快要出来了,这个月不出来,下个月就要出来了。这就有一个问题了,土地要涨,房价不能涨,现在我们很多中小房地产公司可能就难以维系哦,因此拿地越来越难了。所以要向二三线城市转化。未来房地产往那里走,很多企业不要走房地产的道路,走多元化的道路,我们在讲城市化,城市化不是农民在城里买一个房子就是城市化,那是什么?一定是他能就业,怎么能就业,就是产业,所以一定要借助产业地产,产业是什么?你制造了就业机会,他就业了他有钱了他就买房子,所以城市化问题首先是产业化,然后是房地产,我这几年一直在探索这个问题,我们在成都做了两个园区,这三年时间做了,现在已经超过一百万平米了,现在做了以后已经上万人进入园区了,那就诞生了巨大的需求啊,第一个是工业聚集,第二个是商业聚集,你做家纺织,你就有纺织材料啊,然后各种聚集啊,然后生活聚集啊,园区里的放便宜25%,我赚这个钱,那么就有上万人需要房子只要70平米他就农民变市民,必须解决这个问题,所以现在在青岛做了三个,在山东滨州做了一个,现在在广州和江苏也在做,政府也非常的欢迎,带来的是一个产业,不是一个企业,所以产业房地产,然后品牌的集中化程度越来越高,由产品时代进入品牌时代。
最后一个是模式创新,一定要研究一个商业模式,万达为什么能成功,万达现在自己持有的商业面积接近一千万平米,它的模式成为房地产的主要模式,我们研究一下万达龙湖,这个模式问题,找到这个模式你才知道有地方赚钱,有地方不赚钱,也许传统房价不赚钱,但是只有比卖出去更有效,今天上午我研究了一上午,持有多少卖多少,尽量不卖,他进入一个持有时代,在国外商业95%都不卖的,我一卖掉就不好做了,不卖怎么办?赚不到钱啊,所以万达为什么能成功呢?值得研究。我的时间还有四秒钟,谢谢大家!

主持人:我本来就想建议大家腾出擦汉的手给我们单主席鼓一下掌,我们能感受到他温和的语调背后的一种火药味,在某一个意义上有这样一个平台,可以代表人民说一些话,当然人民有各种各样的人民,人民有不同不样的方式,可能单主席更倾向于西方的模式。像刚刚嘉宾说的一样见仁见智,但是最重要的是要见到真相,我们刚刚听到的是境外的企业家来做的发言,现在也该听听本土的房地产开发商,他们是什么样的态度和意见,掌声有请成都市房地产开发企业协会会长,四川省房地产协会副会长王晓白先生。
王晓白:现在是4点18分,20分钟时间,刚刚听了单主席的演讲,给我出了很大的难题,我今年65了,也就没有什么顾忌,是比较敢讲的人,但是跟单主席相比我自愧不如,我完全理解刚刚李教授作为一个川大的教授,用这种幽默的讲法,我今天讲的是丢掉剩下幻想,珍惜房产新春。第一点是从十八大的7句话来看房地产的脉络,第二是从业内的一些现象看剩下的幻想,第三是建议提倡三讲,珍惜房产新春,第三句话有点唱政企歌,因为我是成都房协的负责人,关于十八大增强了信心,刚刚单主席讲了,我完全同意他的看法,虽然他很多话我不敢讲,但是我认为他讲的是真话,是实话,这7句话我前面简单一点,收入翻番的目标,解决了购房者想买却买不起的问题,建成全覆盖的保障体系的目标,这一句话,解决了购房者的后顾之忧,也就解决了有点钱又不敢买的问题,城镇化的目标必将推动住房的巨大刚需,更舒适的居住条件的宜居目标,必将启动住房的巨大改需,刚才牵头专家们还在讲,扩中,就是扩大中等收入群体和增加居民财产性收入的目标,预示着最终必然取消限购,未来将会出现巨大的投需,第六点也是我要重点说的,十八大报告特别提出,建立市场配置和政府保障结合的双轨制,它首次写入我们党代会的报告,宣告了自市场配置是中国住房制度的一个不可分割的重要部分。结束了近十年来社会舆论一直谴责开发商不为穷人修房子的行业的羞辱史,我这个人是不上微博的,我看上面微博上很多是怨气冲天,刚刚单主席讲到度新一届中央的信心,我们很有同感,十八大报告当中有一句,必须更加尊重市场规律,而且大家还应该注意到,中央经济工作会在强调要坚持房产调控不动摇的同时,删掉了一句喊叫乐观一两年的话,促进房价合理回归,这就结束了只准收入涨,成本涨,不准房价同步增长的违反经济规律的一个尴尬的例子,我刚刚看微博上有人问到底房价涨不涨,这个问题现在很好回答,中央都把促进房价合理回归取了,你说房价涨不涨!作为从85年开始从事旧城改造的老兵,我从十八大这七句话当中感受到又一个房产春天的即将来临,所以我把我今年满65岁原来就准备退休的计划又退后了三年,决心与年轻的同行们一起再干一场,满怀激情的去拥抱房产的“春姑娘”。
第二是要丢掉2013年房产剩下的幻想,12年末的房产暖意是否又使我们一些同行产生了房产盛夏即将来临的美丽幻想,我完全同意刚刚李教授提到的,当年的好日子不可能再来,尽管刚才单主席讲市场界定,但是尽管任志强先生说的有一只闲不住的手在按房价,但是我们也不能否认这只闲不住的手有力量按的下去,两会后房产放松,取消限购限价我认为有可能,房价报复性上涨,会使三四线城市的房价迅速升温,我觉得这也是一种幻想。所以土地拍卖场上,抢地大战又开始上演了。12年我们公司参加了12次拍地,其中10次我都去看了,从楼面地价来看,不包括成都新的地票,还有契税交易非,光是裸价,在绕城高速边达到了7750,加上地票就是8000,二三环的地块达到8000,个别远郊地块的溢价高达300%,虽然这些地块我数了一下,当然也不到十块,面粉还没有超过面包价,但是已经值得我们研究。另一方面有一些企业刚刚走出困境,你要发奖金就发了,什么销售人员交500,大张旗鼓的宣传,当然有它的用意,我可以理解,有的楼盘刚刚好的伤疤还没有愈合,忽视工程的毛病又复发,据监管部门讲技术管理十分薄弱的小施工队通过挂靠戴帽来搞房产的潜规则仍然盛行,这个质量搞好了才怪,也有业主反映售楼小姐现在销售情况稍微好一点脸就变了,晴转阴,乱承诺乱宣传的现象屡禁不止,所以从这个角度讲中央经济工作中的决定也是有道理的,这也是对盛夏幻想症的一份清醒剂,也就是刚刚刘司长说的膨胀的投机心理,和把房产市场变成一种赌场的心理。我认为成都不会出现任志强先生3月份房价暴涨的局面,这并不是说任总不对,我非常敬重任总的,而是因为北京和成都的房市不同,据总的分析,北京商品住宅的存量、开工量,及上年的土地供应量存在供不应求的情况,而成都基本不存在这种状况,据有关部门发布的数据,成都主城区住宅的在建存量超过4000万平,12年的成交量900万平米左右,当然像这个数据都不是很准确,但至少可以说明成都不属于供不应求。当然从正面来讲成都的房市是理性的,我们开发商利润是比较薄的,发展是健康的,这儿也难得见到刘司长,聂会长,顾会长,你们这些都是能够把声音递上去,今后在那只有形的手要打压的时候,还是不要搞一刀切。总之,我不认为2013年的房市马上会进入风和日丽的暖春,更不可能像09年一样立即跨入艳阳高照的盛夏,而是一个逐步回暖,震荡上行的早春,作为学中文出身的我,最近几次喊我上台表演的时候我一般都用宋代李清照的一首词当中的“乍暖还寒时”来比喻,我个人认为对市中心也许是暖,对远郊也许是寒,对大企业可能是暖,对小企业可能是寒,据了解2012年成都的40年产权的商住物业销售率仅占三分之一,写字楼存量,刚刚李教授报告的数字是增加了40%,我看了4季度成都最高档的甲级写字楼的空置率高达19.77%,一哄而上的城市综合体李教授刚刚说60多个,我在网上看在建的有181,还有若干个高星级的宾馆,我估计即使不是凄凄惨惨,至少也是寻寻觅觅冷冷清清。也许以上这些只是一个偏于保守的王老头的杞人忧天,但愿大家在笑声中起到一点引起警觉的作用。
我认为房产新春来之不易,值得更加珍惜,在我当金牛区房管局长的八年中,我直接处理过大量的住房与拆迁投诉,在担任市房协负责人的十几年,我又目睹了大家在市建委和房管局群访、群诉的难以平息的场面,当然作为一个开发商,我深深懂得形成房产不和谐的原因是多方面的,绝对不是因为我们开发商在道德中缺少道德的协议,因为十八大也有一个变化,把政务诚信、商务诚信、社会诚信、司法诚信并列,并没有说我们开发商缺少道德,但是我不能不承认我们的行业当中确实有不少从业者缺乏对购房者应有的敬畏心和应有的敬畏感,所以我认为我们在经营思想转型,经营思想创新的同时,在职业道德的建设上还应该大力提倡讲诚信,讲和谐,讲法纪的正能量,据市中院的专家告诉我,2012年成都受理的房产案件比上年增长50%,这一数据是不是值得大家警觉呢?鉴于时间关系,在讲诚信方面我就不多说了,这里说几句,关于加强法律意识的建议,谈到法律,最近成都的同行之间有一个调侃的话,你去协助调查了吗?不瞒大家说,20年前我本人也被检察院请进去待了几十个小时,这一教训使我深深的意识到了这是一条碰不得的高压线,所以那一次回到金房的第二天我就开了一个一百人参加的管理人员会,金房当时是800人,改制以后,大小官员上百人,我在会上讲了很多体会。 最后我篡改了一首诗,今天也分享给大家,这就是金钱诚可贵,价格更可高,若为诚信故,二者皆可抛。
主持人:在我们今天的主题演讲中,无论是说普通话还是川普,还是说粤语的,他们不管用什么话说,他们说的态度都特别棒,他们确实是在这么样一个小型会上跟大家分享了。接下来我们用热烈的掌声邀请我们对话环节的嘉宾,他们是全联房地产商会创会会长,清华校友总会会长聂梅生女士;接下来邀请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生;阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲,还有万博置业有限公司董事长米瑞蓉女士,我们有请成都市广播电视台广播营销总经理华岳先生上台。下面有请对话环节的嘉宾主持钟彬先生。

钟彬:今天讲的是调控先的房产的决策,刚刚我们听了嘉宾的演讲以后,我们有几个特别的感受,中国的房地产经过宏观调控以后大家有不同的感受,今天的讨论刚刚的演讲,从刘司长到我们几位领导都显示出了我们一个非常理性的态度来面对我们,到底这样一个调控是什么样的缘起,效果到底怎么样,我们再来判断我们的企业应该怎么样抉择,是这样一个逻辑,今天也一轮的对话有三个话题,一个是调控下的房企的抉择,第二个是关于美丽中国,美丽成都我们有什么好的建言,第三我们也想探索,夏台长提出的我们如何建立一个消费者、传媒、行业之间一个良性互动的核心关系,关于第一个问题我们首先交给我们的顾云昌老师,从您的角度来看,我们目前的调控,我们讲了很久的调控,到底用什么样的手段,达到了什么样的效果。

顾云昌:谢谢!刚刚听了几位的发言,很受启发,房地产市场调控其实一直在进行中,我记得从04年开始国家进行宏观经济调控,提出收紧两根,一个是收紧银根,一个是收紧地根以后,房地产开始调控了,这一轮调控从2011年4月份出台两限政策开始了,应该说到现在我的总体判断是房地产的调控,房地产业的发展这在一轮调控中实现了软着陆,没有出现大起大落,比较平稳,由于房地产的软着力也给中国经济的软着力创造了条件,也可以说中国的经济也正在软着力,出现了触底回升,企稳回升的态势,刚刚有的朋友讲到过,房地产市场我们这几次调控一直围绕房价在调控,其实房价的背后是什么呢?是供求关系,但是我们多多少少这几年的调控有点就房价调房价,我认为这是在今后调控中应该引起高度注意的问题,为什么房价会强烈的反弹,为什么房价会上涨过快,是供求关系发生了问题,一方面由于收紧两根的不足,第二方面是我们的需求过旺,需求过旺既有所为的刚性需求,也有我们现在说的非刚性的需求,投资投机的需求,这方面的形成是由于各方面的因素造成的,有社会的因素,经济的因素,经济因素我们流动性过剩,这么多钱用到房地产市场必然导致房价的上升,大家知道过去我们m2增加了6倍,与此同时我们的土地价格增加了6倍,房价不涨吗?还有我们投资渠道的缺乏,尽管现在是正利率了,实际上老百姓的感受是副利率的,从银行被打劫,买股票被套牢,买黄金看不清,所以大家不得以把钱投到房地产。这两年我们提出要增加供应量,从中央的政策上很明显,当然有点遗憾,我们上半年gdp增加土地供应的时候,恰恰开发商没有钱,到下半年开始买地,到4月份开始热闹吸收,这个中长期关系要从长期来看,而不是就房价而房价,特别是极端的为了控制房价采取限价的办法,我们的政府一届换一届,调控方面的思路应该越来越清楚,更加依靠市场的办法,用市场的办法更多的调控我们的供求关系,增加供应量来弥补我们的供应不足,另外控制需求量,但是有时候我们又需要增加需求量,比如说我明显看到了,尽管现在楼市开始热起来了,但是全国现在楼市的差距在拉大,这一轮调控下来的结果总体是平稳的,但是冰火两重天的情况已经展现,也许我们成都是比较稳定的,在北京、上海,北京去年的销售量同比增加50%,上海广州的销售量同比增加30%,特别在最近的北京二手房市场又开始火热起来了,但是与此同时我们看到一些中小城市,所谓的三四线城市,情况恰恰相反,大量的楼盘在那放着, 需求不足,你再鼓励也不行,我们看到现在的情况是两极分化,楼市的两极分化。这样的时候我们如何来调控呢?是不是采取一刀切的政策,一个政策下来恐怕有问题,所以我认为应该把调控的任务更多的落实到地方,看你地方的供求关系如何,让他自己去掌握,才能使我们的市场保持相对平稳,使整个产业保持相对的发展,这是我对房地产市场调控,房价的一个看法。另一方面大家知道我们的调控是分两个方面的,一个是对商品房价格的调控,第二个方面是对保障房的调控,为什么我们这几年要大兴土木,发展那么多保障房,因为我们的保障房少了,饿了,现在要拼命的盖了,但是注意不要撑的太多了,撑的太多撑出胃病来了,现在已经有这样的问题,保障房已经建出来了,套数落实了,人没有落实,保障房的调控思路应该改变一下,把过去重点落实多少套,应该改成解决多少需要解决的困难家庭,中低收入家庭,不管你采取什么办法,比如说国外有一种轮候制,作为一个困难家庭我是符合这个保障对象的,我到有关部门登记,政府部门应该在两三年内保障解决它的住房困难问题,如果你达不到,你可以投诉,你可以向上级反映。

钟彬:中国的经济我们希望它可持续发展,我们也希望中国的房地产持续发展,刚刚聂会长在演讲中反复强调一个中国房地产改革的长效机制,所以我想请聂会长谈谈,我们现在来谈的时候,包括您的演讲中,在我们目前调控的背后,我们有哪些真层次的改革,我们需要改革它,这样我们建立一个长效机制,我们的房地产行业才能可持续发展。


聂梅生:我觉得刚刚顾会长讲得挺好的,就是说房地产我们实际上是十年十调控,从03年开始,到现在刚好十年,每年都调控,发了多少文了,发了几十个文,可能没有这个文人家说你房地产可能泡沫破灭了,这已经不好总结了,因为确实发了这么多文,长效是不是永远,我们今后十年还是这样几十个文的发下去,今天一个什么,明天一个什么,后天一个几条,确实不是办法,你想一想中国房地产实际上是有一些命门的,这些不解决,今后的发展还是会像原来走过的十年一样上上下下的,前面的十年为什么有这样的发展,解决了几大问题,第一个房改,如果没有98年那一次房改,没有后面这十几年的发展,不可能释放的,有是一次市场化,这样的改革要有,你房改取消了福利分房,变成了货币购买,才有后的事情,体制性,机制性的改革,释放了十年就有变化,第二个按揭,如果没有按揭,没有个人抵押贷款,当然也就没有房奴这一说了,如果没有房奴这一说,你开发商的个贷这一块就进不来,市场有一个掀起市场,现在备受购并的招拍挂,取消了原来的协议出让,改成了招拍挂,但招拍挂以后又以拍卖作为高价,然后又给地方政府搞成了一个什么土地财政,像这样一些节点,我认为是属于非常重要的一些政策的出台,我倒真不看重今天一个十条,明天一个限购,后天一个意见,我倒觉得这个都是比较短效的。刚刚我说一个是地根,一个是银根,一个是住房制度的改革,是不是未来十年还有这样的问题,还应该有这一类的改革出台,所以我刚刚讲了一下,如果是释放内需,释放消费,你不加大民间资本这一块是不行的,你不如归类成有序的金融体制,变成基金,变成信托,这就好办,其实土地这一件事是一个大事,土地这一件事是不是走到招拍挂就为止了,70年土地出让金这个就不能动,如果这个不能动我认为房地产就无解,这肯定面临着临门一脚,尤其是和城镇化的关系,和房产税的关系,都有关系,土地制度这个事,这边和城镇化,和农民有关系,那边和房产税有关系。因为你房产税这一块弄了以后,增加了地方新的税种,是不是还要招拍挂,高价得,两条都得可能吗?这是串联在内部的一些东西,我是希望未来从十八大以后的十年中要有前面的一些力度,房地产前面的三脚踢开了,解决了一些基本的问题,现在又积累了一些问题,这一类的问题还要靠一些改变的措施出台。

主持人:刚刚聂会长给大家分享了房改、按揭、招拍挂这三个关键性的改革。现在在政府的调控下和我们理性的分析,我们进一步的要更加的用长效机制来改革也好,我们企业该怎么做,我想听听我们阳光100范总来谈谈。

范小冲:刚刚说的调控背后真正改变了什么,然后房地产公司根据看到它的大规律,而不是简单看到刚刚聂会长说的多少条及因为你不知道是什么,刚刚出台政策叫出其不意,就没有办法看到,刚刚说了这么多的大的变化,实际上中国房地产整个的游戏规则已经发生了巨大的改变。你看过去的盈利模式,实际上过去的盈利模式就是坐地生财的盈利模式,在招拍挂之前是通过协议出让啊,或者有关系拿到地出多少钱,最后把房子一卖,低价就下去了,放开以后你要有资本才能拿到地,所以很多人融资,上市,所谓进入资本时代,最后拿了地王,为什么还能盈利呢,因为地价还在涨,他也是买了地,未来房价,地价还在涨,地价的增值就是它的利润,你现在问开发商,你看哪一个小区,如果这个小区不管卖的多火,如果是这个土地放几年,卖这个地,不知道比开发房子多赚多少钱。今天这个游戏规则改变了,今天地价不一定涨了,现在你通过招拍挂,一次性把地价付清,这个资金成本很高,你囤地的钱的利息已经把增值消耗掉了,有时候你囤不住了,盈利的模式发生改变了,可以看到今天城市化的进程也发生了改变,过去是一线城市,大家人口、资源都在向一线城市集中,今后大家看到新型城镇话,不像过去大城市的发展战略,现在已经开始城市群,城市带,东部、中部、西部协同的发展,所以今后的主力客户群,这个增量部分,可能一线城市的增量部分已经开始慢慢结束了,已经在升级,结构调整,真正的增量部分在二三线城市,所以这个规则也发生改变了。过去可能大家说卖住宅,刚刚单总说三年就能回来,资金赚一圈,需求也大,城市化,现在的去投资化,民生化,现在大家看到了城市化实际上商业带来一些机会,所以现在又在转型从住宅到商业,等等,实际上内在的可以看到。所以暴利时代也已经结束了,在这个情况下开发商怎么办,刚刚说不是简单的应对调控,实际上是应对今天的整个的中国的房地产的形势和内在的机制和游戏规则,开发商所以就转型,就要转型,转型就要从过去的资源导向,过去就是找钱找地,然后囤钱囤地,然后坐地生财,真正要靠自己的品牌,靠造好房子,真正变成你的开发商,开发商通过自己开发创造的超额,或者你品牌带来的溢价,你来获得你的利润,这个我觉得就叫转型。当然还有一些转型是区域上的,从一线城市走向二三线城市,有的从住宅走向商业!或者是其他的一些养老,或者是旅游什么的,有一些在转型,当然要真正实现转型,光是技术性的转型是实现不了的,这个大家说我就转型呗,你看很多开始回归了,不是简单的说我就到那买地,转型的事情,你要想转型,首先要转变观念,要转变心态,你从过去的暴利思想,不能是这么暴利的思想,你要试试再在通过你的劳动,通过你的专业,通过你的核心竞争力来造好放得,来盈利,然后你要从过去的一次性的开发商,这种掠夺式的,买房买地拉倒了,现在商业地产走向了经营,你从开发商也要慢慢给你的客户变成你七十年幸福生活的提供商,要完成转型首先要转心,所以应对叫转型,转型的背后要转变观念,才能实现转型,好,谢谢!

钟彬:其实这两年从房地产商会的情况来看,整个行业的升级转型的趋势是很明显的,刚刚范总说到了,转型是两个方面,一个是在宏观调控需要你转型,另一个是企业内在的需要,我们也需要练自己的心性,对你的企业的能力,内在的能力也是一个很大的历练,下来我想请问米总,因为成都房地产的市场化97、98年房改以后,米总是成都房地产市场最高的拓荒者,也是一个见证者,践行者,从您的角度来看,包括我们在这几年调控中,企业的一些情况,我们听听您的间接。

米瑞蓉:非常感谢给这个机会作为本土的企业在这儿来谈谈自己的观点,其实刚刚讲了,我们在调整,其实这么多年我们从来没有停过调整,但是调整的步伐永远跟不上中央的步伐,因为中央的步伐是每年都在调,曾经我说过这样一个观点,房地产有一个大年小年的规律,昨天我参加一个会,是到基层的区市县参加一个会,这个会上他们也谈到一个观点,区上也很困惑,大家都知道土地是地方政府的很大的收入,没有土地就没有地方财政的支撑,他们也困惑,他们土地的拆迁成本至少是60多万,三圈层,但是政府为了招商引资对工业地产是8万扶持,还要免5年的税收,用这样的方式来吸引更多的境外的大的公司进入,怎么办?倒挂的钱从哪来,对不起就从房地产身上掏钱,所以房地产的地价是一路飙升,这是我们十多年来做房地产的一种艰辛。是一种恶劣的环境,老百姓肯定说房价太高了,开发商怎么办呢?开发商说政府的土地价格太高了,政府又说什么呢?政府会说你开发商思路是错的,所以这样一个恶性循环造成中国房地产的价格忽悠忽悠的上,忽悠忽悠的下,刚刚王总讲话的时候我发了一个微博,所有的东西在涨,土地在涨,人工,劳动力,我们88年开始做房产的时候,每个劳动力的用工一天是10块钱,一个月他们就有300多块钱,到现在3000多都不行,人工成本在涨,材料成本在涨,这是违背了一种规律,就这样我们还扛着做,成都的房地产的正常就在于我们是在一个高地价,低价格的,相对平稳的价格上运行,所以开发商的利润水平是在不断的压缩,不断的压缩,就这样也没有架住所有的外地开发商都要涌进来做这个,因为他们觉得成都老百姓的购买能力,消费的观念是超前的,市场一直是在火,我觉得开发商这么多年工作做什么呢,第一我们把产品做好,这是我们必须要做的,然后我们也要去适应市场的变化,前两年我们90、70出来以后,怎么也觉得没有办法做这个事,但是这么多年的结果说明,90、70还是一个主力刚需。我们两大支撑定,一个是商品住房,一个是保障房,保障房我们也觉得很困惑,“十二五”要解决3600万套的住宅,现在完成了2000万套,就可以解决6000万的住房需求,就相当于我们城镇化50%的话,就有6亿人的10%的住房,有10%,10个人里面有一个人享受保障房,我讲的6000万是什么概念呢?一个家庭三口人,10%的人已经享受到这个了,但是落实到家庭没有?不知道,还在拼命的修,这种东西没有一个法律上面的保障,地方政府也觉得非常困惑,所以我觉得房地产就是在这种困惑中不断的前进。我的朋友老开玩笑说跌跌撞撞往前冲,真是这样,我们也是这样发展起来,我们的城市,我们的面貌变化是非常大的,可能钟斌(音)你也感觉到,每次到成都来变化非常大,这是我们房地产开发商所做的。

钟彬:我想问一下华主任,华主任也是昨天晚上我们当时交流,我说我们应该是在18年前共事,当时在思考一些问题,说到成都的房地产的变化,成都这个城市在整个西部里面,刚刚李总特别提到一个问题,为什么那么多企业要进去,我看了几组数据,比方说四川成都很可能会成为新的一轮gdp过万亿的城市,我们的人口是1400多万,这在全国是第四大城市群,上次秦主任还讲了一个观点,说中西部地区只有成都每年的常住人口增长超过30万人,这就表示这个城市有强大的购买力,我们能看到的非常多的房地产的优秀的企业,包括我们商会的重要的会员企业都到了成都,同时也说明成都的投资环境好,所以都会来,而且比较开放。另一方面我们也看到一个有趣的现象,其实成都在房地产方面是一个创新满多的城市,最早的包括我们看到的从上河城,到芙蓉古城,它的商业模式在全国都有领先性,所以中国很多优秀的企业家都会到成都来采盘,来看,就这个现象也想听下华主任的意见。

华岳:今天这个论坛让我想起昨天跟钟会长在聊的时候,我们论坛是在成都办的,2000年我们是在北京举行过一个论坛,当时任志强、潘石屹、张宝全都来了,当时是万科要进入成都,代表外来开发商大规模的进入成都,那时候成都的开发商觉得狼来了,怎么办,当时是有媒体去北京、广州、上海与外地的开发商对话,外来开发商对成都的关注是从2000年开始,到现在经过12年,实际上也可以看到成都的前十名开发商,估计可能只有杨会长还在前十,很多都是外来开发商,当然成都也没有分,在我们谈话的语境已经没有提本土和外来了,以前泾渭分明,现在很少提这个概念了,成都这个地方是很包容的城市,成都这个房地产的发展也的确是,本来这就是一个移民城市,这里的发展有外地和本地的开发商对这儿的贡献,在这里媒体也扮演一个很重要的角色。

钟彬:刚刚您讲的这个话题,我们很惊讶,刚刚单主席坐在我旁边,说他们成都的收入排前三,因为采访聂会长的媒体是很多的,可能两家媒体是采访最多的,一个是中央电视台,一个是成都电视台,我们看到从收入来讲,从传媒来讲,主要的房地产最大的竞争对手,现在是电商,是网络媒体,还有就是平面媒体,但电视媒体在这里面一直扮演不了主流的角色,但成都比较例外,昨天我了看一下成都的收入跟最好的报媒,跟它的差距不是很大,我们的电视台扮演的角色是什么,和消费者、政府、企业建立一个良性的生态关系,这一条我们也想听一下华老师您的一些看法。

华岳:实际上刚才很多专家都在讲房地产是一个暴利的行业,这个暴利行业过去了,若干年内房价什么增长了5、6倍,但是呢,我们电视台的房地产广告收入,我们从500万到去年1.2亿,增长了60倍,这一块增长速度远远超过这个行业,房地产面临的是宏观调控,我们作为媒体来说是被调控因为开发商一被调控以后经费就要缩减,肯定砍的是广告费,宏观调控对媒体的压力是很大的,为什么过去这么多年成都电视台有这么多的成长,这个成长一个是来自于企业对我们的支持,另一个是媒体的转型和创新。前天晚上我跟重庆台的一个房产联盟,这个是配合全联商会组建的一个媒体联盟,活动不是很多,前两天的副会长提这个事,2013年我们该做哪些事情,昨天我跟你也讲了,今年我们可能要做一些专业性的论坛,当然这是跟商会的合作,但是另一方面我们如何让开发商,就是我们如何服务于开发商,在13年让楼盘更好卖,让老拜谢买到更便宜的房子,今年我们会大规模的进入电商,比如说在重庆已经有70%的楼盘是通过电商模式卖出去的,所有的媒体都进入电商,当然成都还没有出现这种情况,实际上就是媒体、电视台一直在研究,什么是最新的传播模式,以什么方式更好的跟开发商,跟老百姓实现互动,让老百姓买到便宜的房子,放心的房子,同时让开发商的房子更好的销售出去,这也是我们媒体的立场。

钟彬:今年我们年会换届,我们看来的是各地的中央媒体,来的唯一的地方媒体是成都电视台,成都电视台这么多年也做出了很大的成绩。成都电视台联动全国二十多家电视台做了一个房地产电视联盟,挂在我们传媒中心下面,这样我们有一个很好的机制,因为我们要努力的寻求这样一个互动,这一条我也想听听米总,这么多年代我们怎么建立这样一个和谐的氛围,促进我们几方的共融呢?

米瑞蓉:作为我们开发商和购房者之间确实需要这么一个桥梁作用,这个作用我们个人认为不应该是由政府机构代替,实际上就是一个我们的媒体,有一个非常好的作用,他能够传递两方的声音,包括我们在97年开始和很多媒体合作,包括商报、华西、电视台合作都非常多,让我们不停的去听取购房者的声音,还有不停的和国际接轨,和外地接轨,我们很多次的走出去,可能你也参加了我们很多的活动,我们房地产有一个理念,说悬一点叫创新,说实际一点就叫借鉴,房地产的借鉴就源自于走出去,不应该是关在一个城市里面闭门造车,我觉得媒体在这里面是帮助我们,给了我们更多的帮助,让我们去接触到社会,接触到行业,接触到我们的客户,实际上这个作用是不可替代的。

钟彬:我想请顾会长,平时采访您的媒体也比较多,如何建立和媒体、企业和消费者这样一个非常好的平衡的关系,您有什么样的见解?

顾云昌:我应该说接触媒体很多,中国的媒体对中国房地产的发展发挥了很大的作用,刚刚你说成都电视台经常采访我,但有时候我说不好意思,没有时间,没有接受采访,应该说在促进房地产健康发展引导社会舆论方面,我觉得我们的媒体作为是不小的,当然它也在我们的产业链中,我认为是一个房地产住宅产业链很长,媒体产业链是一个经验。你刚刚说美丽的问题,今天谈到了美丽中国,美丽成都,我想加一个美丽地产,不知道大家同意不同意,因为中国的地产现在不太美丽,起码社会舆论对我们的地产批评声很多,能不能把我们中国房地产搞成一个美丽地产,它的标准在哪里呢?我们发展房地产的最终目的是要达到人人有房住,如果地产行业和政府一起,把住秀作为我们的目标,我们既要开发我们的商品房,和保障房的建设贡献我们的力量,这个产业就是美丽的产业,因为很多人住不起,买不起,如果保障房发展好了。第二促进我们房地产市场的健康发展,健康楼市的概念,健康楼市的概念简单说就是房价,房价高就不健康,但是房价如果大跌也是不健康,美国的房价跌了30%健康不健康?不健康,说一我们要实现合理回归,我是同意合理回归这四个字的。我的判断是因为我们这两年的收入增长远远高于我们的房价增长,这个过程就是合理回归的过程,不能理解房价降就是合理回归,我们过去不合理是因为我们的收入增长跟不上房价增长,如果住宅的价格能像刚刚说的3—7%,不要超过我们的收入增长,这两年就是这样,合理回归当中。其实房地产不仅是住宅地产,我们刚刚说的商业地产、旅游地产等等,实际上我们发展商业地产有一些地方已经开始出现泡沫了,这个泡沫恐怕是数量太多的泡沫,或者说一方面数量多,一方面商业地产推的太高了,真正买商业地产回报很低,旅游地产也有问题,也是按照住宅地产的手法来搞旅游地产,因为所有的产业发展,所有的城镇化,最后大家会认识到,所有的东西都离不开房地产的载体,统统在房地产这个里面的,所以房地产是我们所有的载体,是我们城镇化的施工队。第三个美丽我们产品的美丽,产品的美丽就是低碳的,绿色的,发展我们的生态家园,产品美丽了,质量好,不仅要质量好,而且低碳和绿色的。第四个美丽是我们行业的美丽,这个行业不光是我们房地产开发,而是和房子相关的,包括金融的,包括建筑的,建材的,和我们媒体的这一个链,都要美丽,这个美丽就是要诚信自律,我今天有感而发,我们中国要倡导一个美丽地产,谢谢大家!

钟彬::谢谢顾会长,刚刚谈到美丽中国,美丽成都,其实成都的美丽我们从古诗词里面可以找到很多,李白说“九天开出一成都,万户千门如花图”,杜甫也说过“晓看红湿处,花重锦官城”。首先我请聂会长对成都也有很深的感情,怎么看? 聂梅生:现在话题转到美丽了,从刚刚顾会长说出美丽地产,我倒觉得今天这个主持人在开始的时候对美丽的诠释我还是很同意的,首先你怎么叫美丽,恐怕确实不是一个形象上的好看,也不是一个怎么样的装扮,它实际上有它深刻的内涵,我同意它讲的,是一个哲学的概念,从这个角度来诠释美丽确实不容易,能提出这个确实是不简单的,就一次提升,一次升华,说到美丽我觉得有两个层面上的意义,一个是形象上的,感官上的,一个是精神上的,内涵上的,实质性的。我觉得这样来看的话,而且这两个还要结合,你不结合还不行,不结合就虚有其表了,如果你是非常好的环境,像成都你讲很好的文化内涵,很好的历史渊源,有山有水的地方,结果有这样一个本底,但是你建了一大堆乱七八糟的房子,我们搞房地产这么多年,确实是所有的酒店,包括香格里拉你进去以后差不多都一样,城市千差万别,但酒店差不多都一样,但也有不一样的酒店啊,欧洲的有一些小城啊,城堡的酒店真的不一样,你现在千城一面,走到哪一个县城也这样,走到省会城市也一样,都有cbd,都要搞一个类似于浦东,类似于一个陆家嘴,都是这样子做,刚刚我也同意商业地产,确实都搞城市综合体,我看成都都有点多,我觉得王晓白刚刚讲的很对,真的挺多的,成都能不能容纳那么多综合体,两站地有三个,尽管成都很美丽,川西平原很美丽,但是你打造出来的城市不美丽的,就破坏了美丽的形象,后面深层次的美丽是有内涵的,那就需要有精神层面的,有素养的,不管是任何一件事,原来是有文化,如果你挖掘文化只是一个初级的,你能够去发觉这是第一步,你能够建造,能够发展,去营造未来和当今的美丽,那才是你该做的事。也就是说我们再过十年,成都市有几千年的历史,你不要说过一千年,你过一百年看我们现在打造的成都是不是仍然美丽,这就是往前走一步的内涵了,而不是说继承,不是传承,而是发展,这是内涵方面的问题了。十八大讲到美丽,也就是说我们使中国的未来打造出来的美丽和原来五千年的文明史结合到一起,这确实是不容易的。我想对房地产也是一样。我总是希望大家能想未来十年,我们会给中国的房地产,会给大家留下什么,成都的房地产能给成都留下什么样的美丽。我们说起来就是青城山、大佛,峨嵋山,要么就是草堂,浣花溪,这是原来人家打造的美丽,我们打造的美丽在哪里,而且又能传承多少,人家是一千多年了,两千年了,我们能经得起一百年,两百年的考验吗?还是拆掉了?我觉得要想说美丽的话,是一个比较全方位的,而且是有时间跨度的,而且有内涵和精神层面的,和本底的,和自然环境,加在一起的美丽才算美丽。

钟彬:有人说缺乏审美能力的人是无药可救的。现在请范总,因为阳光100在成都也有项目,您是准备打造一个什么样的项目,来为我们美丽成都添光彩的呢?

范小冲:从开发商的眼光来看,刚刚说了上半场的一线城市,北上广深,现在在未来二三线城市将会成为中国城镇化的主战场,省市在研究这些二三线城市中,你会发现成都经验而出,它的是最美丽的,因为这个城市和其他的省会城市,和其他的二线城市非常不同,它的需求是巨大的,它的量超过了很多的所谓的省会城市,它的购买力是惊人的,刚刚提到综合体,你看新建的综合体了不得,都是大师设计,所以成都的房子是可以跟中国任何一个地方的房子媲美的,绝不比它差,而且在建筑上,在细部上,成都有时候比别人更强。所以从发展商的眼光中,成都真的很美。所以我们也来到了成都。而且这个成都美在哪呢?也美在它的城市的,刚刚说这个城市再发展,它并不是一个简单光建一个空壳,它的产业,城市的功能不断的升级,比如说我们几年前到了东客站,当时我们去成华区全是工厂区,周边乱的一塌糊涂,现在建设路叫2.5环,你临着2.5环,过去说临着建设路,现在这个是春熙路的延长线,在我们的眼中就是长安街的沿线,选择这样的地方,阳光100的米娅中心现在的市场也是非常好,跟前几年完全不一样的。就是说它的美丽是在随着时间的增长,不像很多的女孩子,容颜慢慢在衰老,是我们说的今年18,明年16了,越来越漂亮,再过三五年到东客站,那个地方会成为一个成都新的经济的增长点,新的副中心。它已经不是二线城市了,它已经在走向一线城市,所以下来叫1.5线城市,而且现在成都的腹地很大,四川是一个大省,随着成都城市功能提升,它的资源回向成都来聚集,成都产业的升级,也可以拉动周边区域的成长,所以成都未来的成长还是有非常大的潜力,它不是一个封闭的地方,现在外来购房者超过一半以上,这就说明它是人口涌入的城市,当然它有产业,实际上这个城市美丽,所以吸引人到这儿来。

第二个刚刚聂会长说的非常好,美丽不光是外在的,被别人看的好像美丽,虚有其表,实际上成都内在的有非常大的包容,这儿的人善良,美食,也是非常的包容。所以要真正使这个城市继续美丽,它就需要一个内在的美,然后它通过外在表现出来,这样内在的美就是一个善良,这个城市我觉得非常包容,然后它需要和谐,而且它要变成一个真实的美丽,不像过去文革的时候,说东北人出门用皮带勒的紧紧的,出去在嘴上抹一点猪油,说刚吃过肉,和这种美丽是不同的。保持这样一个本质成都就会越来越美丽,成都就会成为中国西部的中心,未来就会更加的有魅力,也会有更多的开发商到这儿来,至少我们觉得这儿的美丽打动了我们,我们选择到这儿来,我们觉得这个选择也是对的,唯一就是没有在这儿拿更多的项目。

钟彬:因为我也是从小在成都生活生长,包括读大学,每当外地的朋友这样赞扬表扬我们成都的时候,其实我们心里特别的高兴,从一个家乡人的角度来讲,我想听听米总,您作为本土的开发商,您怎么看待我们如何建立一个美丽的成都?

米瑞蓉:美丽是比较出来的,和幸福一样是要有比较,因为我也是生在成都,长在成都,我会用现在的眼光回去看以前,实际上这个美丽就会展现在你面前,其实我们也遇到很多阶段性的不美丽,或者是不满意,就像我们做房地产一样,前二十年我们做东西,现在不敢回去看,因为那时候我们的水平就那么高,我们的理解,我们对住房的需求、要求是很低的,中国房地产市场发展速度太快,我们没有办法停下脚步去慢慢的做,我们先要解决住的问题,所以我们有阶段性的不美丽,但是我觉得有一点,我们始终朝着美丽走,这是我们不放弃的,还有一点,像一个新生,我们心里想的美,我们就往这个目标奋斗,我想美丽的成都就会在一步一步变化,美丽成都就在未来。

钟彬:华老师,刚刚我们都讲到美丽。

华岳:接着范总的话说,他提到美食、美宅美景,曾经有一个领导说四川非常美丽,没美有四样东西,美食,美景、美酒,美人,今天我们都有了,现在我们讨论的是美酒,美宅,一会儿我们6点开始就是美食,美人,今天我们都可以体会到,今年成都有两个大型的国际活动,一个是财富论坛,一个是华商大会,这两个活动我们都在参与,成都就是要通过一个个国际化的品牌来打造成都,这也是成都把美丽献给世界的一种方式。

钟彬:刚刚各位嘉宾一起讨论了这样几个话题,包括讨论了我们中国房地产从最早的初创的发展到现在逐渐从一个无序到序,包括成都从一个古老的成都如何成为一个更时尚,更现代,也更加美丽的成都,我们在此非常感谢以上各位嘉宾,我们这一段的对话就到此结束,谢谢!

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